修改购房合同的步骤-法律问答|晖律网

修改购房合同的步骤

回答于2024-04-11 阅读（1336）

律师回答

摘要：购房合同更名的主旨是介绍了购房合同更名的概念及其常见需求，包括增加、减少或替换买受人。文章还提到了购房合同更名的流程和风险，如重新备案可能被审核拒绝、可能面临征税和合同无效等问题。

购房合同更名：是指买受人希望变更购房合同买受人，已达到过户的目的。而变更购房合同买受人通常分为三种：增加、减少或者直接替换。购房合同更名通常是因为以下几种需求：
1、买房人贷款额度不足，增加买受人以补足贷款额度；事后再去掉其中一个买受人。
2、买房人因为个人原因，需将房产转给他人，直接更改购房人。
3、出于共同还款共同拥有产权的目的，在完成购房合同后，需增加买受人。购房合同更名是相对复杂的过程，如果您的购房合同已经备案，则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。我国法律规定：禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的，也不得办理房屋权属登记。那么如何变更购房合同的名字，首先是要满足以下两种情况才能变更，流程如下：
1、未完成网签和备案（预售登记前）在这个阶段，购房者如果想要变更买受人名称或增加买受人的，相对来说手续并没有很复杂。首先，购房者应先与开发商进行协商，通常情况下，开发商都是会同意更改的。
2、已经完成网签并完成备案（预售登记后）如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的，应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。购房合同更名的风险：
1、办不了产权证：购房合同更名需重新备案，会被重新审核，如被主管部门发现真实目的是完销售易，则会被拒；
2、被征收税费：如果完成更名和备案，在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能，此时风险主要在卖方。
3、合同无效：如果任何一方反悔，合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

延伸阅读

结语：购房合同更名是一项相对复杂的过程，通常涉及到增加、减少或直接替换买受人的情况。变更购房合同买受人的需求可能出于贷款额度不足、个人原因或共同还款共同拥有产权等原因。然而，购房合同更名存在一定的风险，如办不了产权证、被征收税费或合同无效等。在进行购房合同更名之前，务必了解相关法律规定，并与开发商或相关部门进行协商和咨询，以确保合法性和安全性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

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