房地产开发五证补办流程是怎样的？-法律问答|晖律网

房地产开发五证补办流程是怎样的？

回答于2024-04-13 阅读（2034）

律师回答

摘要：“五证”是指房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件。开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。五证不全的房子可能会便宜20%,但同时也会带来很多风险,包括无法办理产权登记、无法办理按揭贷款、无法过户等。如果开发商丢失了五证,则需要立即向原申请部门补办。

“五证”是指房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件。开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。所以在买房的时候一定要查验房地产五证，也可以防止开发商没有房地产五证违规售房致使购房者受骗。房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源
和房屋管理局核发。
二、五证不全的房子能买吗
1、五证不全的房子为什么有人买?
五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。
2、怎么知道五证不全?
预售许可证是五证的后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。
商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。
3、风险是什么?
销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
三、补办房产证的程序是什么
根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房产证遗失补办的程序是：
1、产权人凭身份证原件到房管部门档案室复印房产证的存根，并通过报纸登报声明房产证作废;
2、产权人凭房产证存根复印件和声明作废的报纸到公证处办理遗失公证;
3、产权人持身份证原件、复印件以及上述资料到房管部门办理遗失补办手续;
4、房管部门在指定报纸上刊登补发公告，经6个月无异议的，予以补办新证。
如果是开发商丢失了五证，则需要立即向原申请部门补办。

延伸阅读

开发商五证不全,购房者如何维权?

开发商在房地产开发过程中必须取得五证,包括建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和商品房销售许可证。如果开发商未取得这些证书,购房者可以采取以下措施维护自己的权益:

1. 向开发商发出警告,要求其尽快补办手续。

2. 如果开发商拒绝补办手续或拖延时间,购房者可以向当地房地产管理部门投诉,要求其进行调查处理。

3. 如果开发商未经购房者同意,擅自销售商品房,购房者可以委托律师起诉开发商违约行为,要求赔偿损失和违约金。

4. 如果购房者与开发商之间存在其他纠纷,例如房价款纠纷、面积纠纷等,可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

购房者应当了解开发商五证不全的风险,积极采取相应措施维护自己的权益。同时,建议购房者在与开发商签订购房合同时,明确五证不全所带来的风险和责任,以减少不必要的纠纷和损失。

结语：五证是指房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件。开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。所以在买房的时候一定要查验房地产五证,也可以防止开发商没有房地产五证违规售房致使购房者受骗。房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源房屋管理局核发。五证不全的房子不但价格便宜,而且存在一定的风险。如果购买五证不全的房子,建议在购买前先了解开发商的预售许可证情况,以免出现无法办理产权登记和过户等问题。同时,对于开发商丢失五证的情况,建议及时向相关部门补办,以免影响购房者的利益。

法律依据

不动产登记暂行条例(2019-03-24)\t第三十四条\t本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
不动产登记暂行条例(2019-03-24)\t第二十五条\t国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第一条\t因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

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