房地产开发经营流程是怎样的-法律问答|晖律网

房地产开发经营流程是怎样的

回答于2024-05-06 阅读（724）

律师回答

摘要：本文介绍了房地产开发经营流程的各个阶段，包括准备工作、行政审批、初步设计审查、施工图设计审查、规划报建图审查、施工报建、商品房预售许可、建设工程竣工综合验收备案等。每个阶段需要提交的材料和办理时间也有所不同。文章指出，房地产开发经营流程非常繁琐，需要充分准备资金，并严格按照程序进行操作。

根据目前我国城镇人口的增长趋势，未来房地产市场的发展趋势预计将保持稳定。不管普通公民对于房地产的印象是怎样的，可是说句实话，有些地方的房地产行业，甚至都能够成为当地经济收入的重要支撑。并且除了房地产行业内部人员以外，其实普通公民也根本就不了解，房地产开发经营流程是怎样的?
房地产开发经营流程是怎样的?
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
一)选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二)规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三)初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四)规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五)施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六)商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、以下证明材料：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七)建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料：
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计
相信大家也能够看出，房地产开发经营流程其实是非常繁琐的。因为在之前，要求房地产公司应该做好各方面的准备，尤其是决定对自己所开发项目的资金问题，首先要落实到位。接下来进入到行政审批以后，这一过程也是最为繁琐，最为严格的，各个阶段需要提交的材料都不同，最后国家有关部门才会对房地产开发的相关项目进行登记。

延伸阅读

根据我国《房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，房地产开发项目的审批程序主要包括以下几个步骤：

1. 土地使用权取得：房地产开发企业需要取得土地使用权，土地使用权取得方式包括出让、划拨、租赁等。土地使用权取得后，开发商应与土地管理部门签订土地使用权出让合同或土地使用权划拨批准文件。

2. 规划设计：开发商需要进行项目规划设计，确定项目用地范围、建筑面积、建筑高度、结构形式等设计方案。规划设计应符合国家相关法律法规和城市规划要求，确保项目既能满足自身开发需求，又能符合城市整体发展需要。

3. 资金筹措：开发商需要筹集项目所需资金，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。资金筹措应符合国家相关法律法规和金融监管要求，确保项目资金来源合法、充足。

4. 申请办理手续：开发商需要按照相关法规和程序，向土地管理部门申请办理土地使用权出让、规划许可、施工许可等手续。这些手续的办理需符合国家相关法律法规和城市规划要求，确保项目能够顺利进行。

5. 施工建设：在取得土地使用权、规划许可等手续后，开发商可开始进行项目施工建设。施工建设过程中，开发商需确保施工质量、安全环保，并按期完成工程建设。

6. 验收备案：项目竣工后，开发商需进行验收备案。验收备案过程中，应符合国家相关法规和建筑质量要求，确保项目符合法律法规要求。

7. 交付使用：验收合格后，开发商方可交付项目使用。使用过程中，开发商需确保项目符合国家相关法规和建筑质量要求，确保项目长期安全、稳定、可持续发展。

总之，房地产开发项目应严格遵循国家相关法律法规和城市规划要求，确保项目能够顺利进行。在项目审批过程中，开发商需确保各项手续齐全、合规，确保项目资金来源合法、充足，确保施工质量、安全环保。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第三十七条\t房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第十一条\t确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第十条\t确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

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