经济适用房转商品房后使用年限-法律问答|晖律网

1、经济适用房转商品房后使用年限一般是指土地使用权限。看该土地取得时规划年限，经济适用房的土地属划拨形式，而商品房为出让形式，经适房转商品房后要看实际缴纳土地出让金，一般为70年，另有约定的除外，具体还需咨询当地房管局经适房管理科。
2、所有的产权房，包括商品房、房改房、经济适用房在内，房子的产权年限是永久的，只要房子还存在，产权就存在，没有年限的限制。所谓的50年或70年指的是土地使用权年限，按照规定，住宅的土地使用年限是70年，自该地块取得之日起算，70年后可以申请继续使用。
3、房屋在取得了两证后即证明取得该房屋的完全交权，通常所指的年限一般是指土地使用权的年限，此年限以开发商取得此片土地的使用权之日算起，具体期限要看土地使作权证。土地使用期限根据土地规划的用途和具体情况来确定，如商业用地最长40年，住宅用地最长70年，也有50年的。
一、土地使用年限的计算方法。
1.购买公共住房.央产房。
买房与央产房同属于福利分房制度下的“产物”。解除福利分房后，已购、央产房也可以上市交易，由于是成本价房屋，所以买主在购买此类房屋时，需缴纳土地出让金。依据该房屋权属的特殊性，将该类型房屋的土地使用年限计算方法分为几个不同的版本。
(1)如果以划拨方式购置了购买公共住房和央产房的土地，即，即，自该建筑物的第一套住房首次进入二手房市场，缴付土地出让金之日起核定土地出让年限。其它住房上市时，按上述方法分别计算其使用年限，最后保证同一宗土地.同一幢建筑的土地到期日相同。
比如：某住宅于一九六六年竣工，该楼首批入住二手房的买卖期是2000年，因此，这幢房子的整体土地使用年限也是从2000年开始计算，也就是说，最后一期土地使用年限是2070年。还有一些业主在2005年卖出了自己的房子，那么买房人的土地使用年限是2070年-2005=65年。同一宗地.同一宗地内同一宗地的出让年限终止日相同。
(2)如果购买的公共住房是通过出让方式取得的，则按照原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》中规定的土地使用年限确定。(通常从完工日期开始计算)
如：某住宅于一九九七年建成，颁发的《国有土地使用证》为《国有土地使用证》，而发放的《国有土地使用证》上标有1997-2067，也就是从一九九七年起，这套房子的土地使用年限就是从一九九七年算起，最后到2067年为止。因此，如果该房子的所有人在2004年卖掉了房子，他们的新土地使用年限是2067-2004=63年。
2.经济适用的住房。
经济型住房的性质比较特殊，开发的整个项目都没有土地使用权证。鉴于此，一般经济适用房的土地使用年限是以房屋最初竣工日期为准。
比如：一栋砖混结构的房子在2000年完工，那么最后一栋房子的土地使用年限是2070年。房子的剩余土地使用期=2070年-购买的时间，例如，购买期是2005年，那么剩下的土地使用期是65年。
3.商品房用地使用年限。
商品住宅土地使用年限从开发商拿地之日起计算。例如，开发商在2000年的时候，土地的使用年限从2000年到2070年不等。A在2005年买下了开发商的房子，剩下的期限是65年(2070年-2005年)。A的房子是在2010年，B买的房子，而B买来的，还有60年的寿命(2070年-2010年)。
二、法律买房子的土地使用年限如何规定
土地使用年限最高70年，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。不同的建筑房屋，房屋产权年限也是不一样的规定，一般的民用住宅建筑房屋（居住用地）产权年限是70年，工业用地50年，而商用房屋建筑产权年限只有40年。如果土地的性质是综合用地，也就是说土地上的建筑不仅包括住宅，还包括商业、医疗、等其他类型建筑，这样的土地的使用年限是50年的。

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