1、房地产分离出卖，合同无效由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效主要包括转让(含买卖)下列房地产：
(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(2)依法收回土地使用权的；
(3)权属有争议的；
(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
以上知识就是对相关法律问题进行的解答，根据我国法律的相关规定，房屋买卖合同生效时间一般是合同签订的时间，但如果合同里规定了生效时间，就要依合同里规定的时间；
另外，如果法律法规还规定要办理相关的手续，就得要办理好手续之后才能生效。
房屋买卖合同的法律约束力
律师回答
摘要：房地产分离出卖，合同无效；产权主体有问题，合同无效；侵犯优先购买权，合同无效；非法转让，合同无效。根据我国法律规定，房屋买卖合同的生效时间一般是合同签订的时间，但如果合同规定了生效时间，则按合同规定执行。同时，如果法律法规要求办理相关手续，必须在办理手续后合同才能生效。
延伸阅读
结语：根据以上相关法律规定，房地产买卖合同的有效性取决于多个因素。首先，房屋和土地使用权必须同时转让，否则合同无效。其次，只有房屋的所有权人才有权出售该房屋，非所有权人的买卖行为通常被认为无效。此外，共有房屋的出售必须得到其他共有人的同意，并且共有人和承租人享有优先购买权。最后，转让涉及到司法限制、争议权属、禁止转让等情况的房地产也是合同无效的。请注意，房屋买卖合同的生效时间一般为合同签订之时，但如果合同中规定了其他生效时间或需要办理相关手续，则需按合同或法律规定的程序进行。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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