如果业主家漏水的话,那么物业需要积极配合业主房屋漏水的问题。具体的流程有物业先进行调查漏水的具体原因,在排除出漏水的具体原因之后,再设立具体的解决方案。如果是在公共部位进行漏水的话,那么可以向开发商进行反映具体情况,让开发商进行维修。
如果业主家漏水的话,那么物业需要积极配合业主房屋漏水的问题。在做好调查分析的基础上,分别不同情况处理。
调查分析主要包括:漏水的部位是公共部位还是专有部位,漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因还是不可抗力原因,维修方案及可预见费用规模。
1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水,即责任主体是谁。
如果是楼上楼下之间,因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水,最常见的是楼上装修(包括相邻业主装修)的防水工程没有处理好导致楼下(隔壁)业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决,紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水(有一方不同意则可免,合理费用先说好由谁承担)。其后,可在双方同意的情况下进行调解,如果因任一方原因不接受物业的调解,则建议受损业主依法通过法律程序解决,
同时表明物业的态度:物业不是侵权责任主体,也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。
2、如果是公共部位漏水,再区分是否在开发建设单位的保修期内。
(1)如在保修期内,向业主解释清楚维修(包括赔偿)的责任主体应该是开发商,依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映,要求其履行维修及赔偿责任(赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明),注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。
紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大,所发生的费用一定要注意保存证据,以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三:一是向开发商反映,要求维修;二是及时制止防止损失扩大,发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。注意:保存好上述行为的(送达)证据。
(2)如已超出保修期,一应向业主解释清楚,公共部位的维修应由全体业主共同(通过使用维修资金方式)承担(没有维修资金的由全体业主出资);二是以书面形式向业主委员会(没有业主委员会的向社区)反映情况,要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案,介绍维修资金使用的程序。
3、物业公司处理上述事宜一定要做到“
痕迹管理”,保留证据。法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于,法律上的事实不仅是指客观存在的,而且一定要能”被证明“的事实,而日常所讲的事实仅指”客观存在“。物业公司的痕迹管理包括:
(1)有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录(请业主签字确认);
(2)向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告;
(3)紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录(材料费、零配件费、人工费等);
(4)向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明;
(5)向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。
二、物业费纠纷业主败诉不服提交的上诉讼该怎么写
上诉人(原审被告):某某,
被上诉人(原审原告):某某
上诉人因某某物业管理有限公司物业纠纷一案,不服某某人民法院北民初字第某号判决,现提出上诉。
上诉请求:
1、请求撤销人民法院做出的北民初字第1号判决;
2、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由:
第一,原判决认定事实不清并有误
(一)原判决“本院认为,原告与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效”,并以此认为原审原被告之间存在物业服务管理,其认定事实错误。
1、《物业管理条例》第四十二条规定:“物业管理服务合同应当载明下列主要内容:(四)物业管理服务标准;(五)物业管理服务费用;(六)物业管理服务合同期限。”
上诉人与被上诉人之间虽然签订了物业服务合同,但是合同中既没有明确服务标准、服务费用,也没有约定服务起始时间,事后双方也没有任何补充约定。也就是说,合同最根本的条款不具备,合同内容根本就不具备应有的法律效力。
2、事实上,被上诉人某某物业公司自始至终根本就没有对业主提供物业服务,其根本就没有开始服务,更谈不上退出的问题。某某物业公司与开发商某某房地产公司同属一个法人代表,其在小区内的工作只是开发商售后服务。某某物业公司只是在业主入住的时候,利用其强势地位迫使业主预交半年物业费(含电梯),而其与业主之间根本就没有交纳物业费及服务开始时间的约定,也没有提供相应的物业服务,其收费属于无权收费,应该予以返还给上诉人。
3、《物业管理条例》第二十四条规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人某某物业的进驻既没有通过投标方式,也没有通过经行政部门批准采取协议的方式,显然违法。
在物业费纠纷败诉之后,如果不服法院相关的结果的话,可以向法院提出上诉状。上诉状要写明原告和被告的相关身份信息,同时写明上诉的具体理由或者写明发现的新案情或者新原由,法院在审查之后会决定是否进行再审。
