限购政策对于购房协议的影响-法律问答|晖律网

限购政策对于购房协议的影响

回答于2024-05-03 阅读（2325）

律师回答

摘要：违反限购政策的购房协议无效。二套房认定的情形包括：通过房屋登记系统能查到房产再贷款买房、通过银行征集系统能查到贷款记录再贷款买房、全款买过一套房后再贷款买房算二套，无房产记录再贷款买房算首套，暂无房屋登记系统的地方需银行调查确认，个人名下有两套房商业贷款算三套，已出售但能提供证明的也算三套，夫妻共同贷款算三套。

一、违反限购政策买房协议有效吗
1、限购政策如果是属于强制性规定的，违反限购政策的购房协议是不具有法律效力的。
2、法律规定：《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、二套房认定的情形有哪些
1、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套；
3、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。
6、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
7、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
8、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
9、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

延伸阅读

结语：根据限购政策和相关法律规定，违反限购政策的购房协议是无效的。对于二套房的认定情形，根据房屋登记系统和银行征集系统的记录，以及贷款情况等因素进行判断。需要注意的是，即使是婚前个人贷款行为，在央行征信系统中有记录的情况下，夫妻共同名义贷款买房仍会被视为三套房。以上是根据相关规定进行的概括，具体情况可能会有所不同，请咨询专业律师以获取准确的法律意见。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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