法院拍卖房屋的流程简介-法律问答|晖律网

法院拍卖房屋的流程简介

回答于2024-04-30 阅读（2223）

律师回答

摘要：拍卖前，查封、评估房屋。第一次拍卖需预交保证金，公告十五日前。拍卖五日前通知当事人和权益人。无人竞买或低价时，申请执行人可接受拍卖财产。第二次、第三次拍卖需在六十日内进行。第三次拍卖流拍后可变卖，六十日内无人购买则解除查封、退还被执行人。拍卖成交后产权转移，需办理过户手续。保留价为拍卖最低价，评估价或市价的百分之八十，可酌情降低。

(一)拍卖前，查封房屋
(二)拍卖前，评估房屋
(三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)
1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
(四)第二次拍卖
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。
(五)第三次拍卖
对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。
(六)变卖
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
(七)所有权转移
不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

延伸阅读

结语：经过查封、评估和拍卖等程序后，如果第一次拍卖无人竞买或者竞买价低于保留价，申请执行人或其他执行债权人可以接受该次拍卖的保留价接受拍卖财产，否则需进行第二次拍卖。如果第二次拍卖仍然流拍，应在六十日内进行第三次拍卖。如果第三次拍卖仍然流拍且申请执行人或其他执行债权人不接受该财产抵债，人民法院将解除查封、冻结，并退还该财产给被执行人。不动产拍卖成交后，所有权将转移，并需要办理产权过户手续。保留价是出卖人为维护自身利益设定的最低拍卖价，第一次拍卖时不得低于评估价或市价的80%，如有流拍，再次拍卖时可适度降低保留价，但每次降低不得超过前次保留价的20%。

法律依据

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十一条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十二条当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
变卖的财产无人应买的，适用本规定第十六条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

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