司法拍卖房屋的法律风险有哪些-法律问答|晖律网

1、房屋原所有权人的身份背景
大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。
2、户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。
3、长期租赁的法律风险
根据民法典等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。
4、补缴相关税费的风险
营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。
一、买卖不破租赁四种例外是什么
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。
执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

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张林