司法拍卖的房产过户有哪些风险-法律问答|晖律网

1、房屋质量瑕疵的维修责任只能由购买者承担。由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据购买者现场短暂的观察，可能出现未发现的房屋质量瑕疵。案例：通过拍卖得来的房屋虽然存在严重的质量问题，但是，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，购买了房屋的刘某一家最终没能打赢官司。日前，上海市第一中级人民法院对该拍卖房屋质量纠纷案作出终审判决，房屋的原所有人和拍卖公司不需要承担房屋瑕疵修复和赔偿的责任。2、产权证办理可能时间比较长，甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况由于法院和房屋产权登记机关是两个不同的部门，对法律法规的理解和实践操作的方式不同，特别是中国部门规定比较多，法院的规定与房屋产权登记机关上级主管部门的规定可能有些区别。在这种情况下，可能会造成房屋产权证办理的时间比较长，甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况。3、一房二卖的情况下，原来已入住的业主可能拒绝搬走，购买了房屋却无法入住开发商可能一房二卖，在银行为债权人的情况下，银行有抵押权，法院直接拍卖，但房屋的购买人之一(未有房屋按揭贷款的购买人)由于已经向开发商支付全部购房款，早已办理了入住手续，并装修入住房屋。在这种情况下，即便法院拍卖房屋，已入住的业主拒绝搬离房屋，可能造成购买法律拍卖房屋的业主，虽然取得了房屋的所有权，但却无法入住。4、购买债权人债权方式试图取得房屋所有权的，可能出现房屋拍卖低价成交，而购买者高价购买债权，造成既得不到房屋，已支付的价款也不能返还已购买债权人债权方式试图取得房屋所有权，但鉴于法律法规规定，抵押房屋或查封房屋不能直接抵偿债权，必须通过拍卖或变卖方式实现债权，因此，可能出现房屋拍卖或变卖低价成交，造成购买债权的价款低于拍卖房屋所得价款的情况。在这种情况下，购买债权人债权的购买者可能仅得到部分赔偿，而不能得到全部赔偿。
一、房屋出现质量问题怎么办
(一)购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
(二)购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。
(三)购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。在这里要提醒大家注意，入住以后出现质量问题应注意分清责任，保留证据。要求开发商保修时最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。
总之，房屋质量问题不同情况有不同的解决方式，在现实中很多购房者在发现商品房质量问题后不知如何处理，有的对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。

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