二手房购房合同违约解决方法-法律问答|晖律网

二手房购房合同违约解决方法

回答于2024-04-24 阅读（2569）

律师回答

摘要：二手房买房违约可通过合意解除和法定解除两种方式解除合同。合意解除需双方协商一致，而法定解除只需满足法定条件并向对方表达解除意思。违约金赔偿应按合同约定计算，过高或过低可请求调整。签订二手房买卖合同后房东出租房屋不算违约，租赁合同在所有权变动后仍有效，新房东应继续履行合同。

二手房买房违约解除合同的方式分合意解除和法定解除。合意解除双方协商一致即可。法定解除只要具备法定的解除条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同。
一、二手房买房违约如何解除合同
二手房买房违约解除合同的方式：
1.合意解除。是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为，它不以解除权的存在为必要，解除行为也不是解除权的行使。
2.法定解除。它不必经过对方当事人的同意，只要解除权将解除合同的意思表示通知对方时，或经过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。具备以下条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同：当事人约定的解除合同的条件成就;因不可抗力不能实现合同目的的;在履行期限届满之前，另一方当事人明确表示或者以其行为发明不履行主要义务的;另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;法律规定的其他解除情形。
二、二手房买房违约金怎么赔
二手房买房违约金的赔偿需要按照合同约定的计算方式来赔偿。根据《民法典》第五百八十五条第一款、第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
三、签订二手房买卖合同后房东把房子租出去了算违约吗
签订二手房买卖合同后房东把房子租出去，因为买卖不破租赁原则，不算违约。房子在租期内房东把房子卖了，不应影响继续租用。原合同对新房主继续有效。你可要求新房东继续履行合同。
《民法典》第七百二十五条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

延伸阅读

结语：二手房买房违约解除合同的方式有合意解除和法定解除。合意解除是双方协商一致；法定解除则无需对方同意，只需向对方表示解除意思。违约金的赔偿应按照合同约定计算，过高可减少，过低可增加。签订二手房买卖合同后房东将房子租出不算违约，租赁合同在所有权变动后仍有效。请新房东继续履行合同。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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