商品房验房交付中需注意的法律问题有哪些-法律问答|晖律网

商品房验房交付中需注意的法律问题有哪些

回答于2024-04-27 阅读（1822）

律师回答

摘要：本文讲述了购房者未完成房屋验收前无法领取房屋钥匙和进行入住手续的情况。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此,领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。文章还介绍了商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法,以及商品房逾期交付的责任。最后,文章还提醒购房者,在房屋入住后,需要注意电梯不运行和房屋质量有问题等问题,以

在购房者未完成房屋验收前，他们无法领取房屋钥匙，也无法进行入住手续。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法
商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3.商品房逾期交付的责任
由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
二、房屋入住后应注意的法律问题
1.电梯不运行，物业管理公司有责任
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
2.房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突
物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
3.承租人不交物业费，业主责任不能丢
依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时并未免除业主支付物业费的责任。
4.业主财产被盗，依据过错各自承担责任根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

延伸阅读

商品房验收环节是房地产开发项目的重要环节，涉及到购房者的权益和利益。在这一环节中，需要注意的法律问题包括：

1. 合同约定：在商品房买卖合同中，需要明确购房者在验收环节需要满足的条件和责任。如果购房者在验收环节未能满足约定条件，开发商可以依据合同约定进行处理，例如要求补缴购房款、承担违约责任等。

2. 验收标准：商品房的验收标准应该符合国家相关法律法规和建筑规范，确保房屋质量和安全性。如果开发商在验收环节未严格按照标准进行验收，导致购房者的权益受到损害，购房者可以通过法律手段进行维权。

3. 中介机构：在商品房买卖过程中，中介机构扮演着重要角色。中介机构的资质和信誉对购房者的权益具有直接影响。如果中介机构在商品房验收环节中存在违法行为，例如提供虚假信息或故意拖延时间等，购房者可以依法进行维权。

4. 业主共有：商品房的共用部分属于业主共有，开发商无权擅自进行处置。如果开发商在商品房验收环节中未遵守业主共有原则，侵犯了业主的合法权益，业主可以通过法律手段进行维权。

在商品房验收环节中，需要遵守法律法规和合同约定，确保购房者的权益得到保障。如果出现法律问题，购房者可以通过法律手段进行维权，维护自己的合法权益。

结语：购房者应在房屋验收合格后尽快领取钥匙并完成入住手续，否则开发商只承担房屋质量包修责任，无逾期交房的压力。商品房存在质量瑕疵时，购房者有权拒绝接收房屋，但开发商仍需承担维修、更换、重做等违约责任。在逾期交房的情况下，开发商需要承担责任。此外，业主入住后应注意电梯不运行、房屋质量有问题、缴纳物业费不冲突、承租人不交物业费业主责任不能丢、业主财产被盗时应根据过错各自承担责任等问题。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
商品房销售管理办法：第五章交付第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

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问商品房验房交付中应注意什么法律问题

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问商品房验房交付中应注意什么法律问题

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法律分析:商品房验房交付中应注意下列法律问题:房屋主体结构的质量是否合格；房屋质量问题是否严重影响了正常的居住使用；以及出卖人交付房屋的时间是否在约定的期限内。法律依据:《《最高人民法院关于审理商品房买卖合...查看全文

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在商品房验房交付过程中,购房者需要注意的法律问题包括:1.在房屋验收之前,购房者不能领取住宅钥匙并办理入住手续;2.交钥匙即表示房屋已交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。3...查看全文

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