逾期交房办证索赔合同约定责任-法律问答|晖律网

长期以来，逾期交房、逾期办证一直是我市房地产法律纠纷的热点问题，逾期交房时间如何确认、交房条件的认定标准是什么、合同约定的逾期责任能否变更等问题一直是广大购房者关注的焦点。对此，法律人士通过几个典型案例对逾期交房、逾期办证等热点问题进行了剖析。
一、如何确定开发商违约
所谓违约责任，根据《民法典》之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，确定违约责任的前提在于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，也就是说，违约责任的确定要以合同为依据。本案中，开发商既然承诺所购房屋的卫生间、厨房全部精装修，并将装修标准写入了购房契约中，开发商应当按照约定履行，否则，属于《民法典》中规定的“履行合同义务不符合约定”，应当承担违约责任。至于承担违约责任的方式，除《民法典》规定的“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”外，《民法典》规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据以上法律规定，首先，本案中的购房者有权要求开发商按照合同约定的交房标准继续履行合同约定的义务，即要求开发商将厨卫进行精装修，并将电话线入户。其次，购房者还可以根据合同约定的交房时间要求开发商交付符合合同约定交付条件的房屋。对于开发商交付的房屋，购房者有权要求进行验收。对于在验收过程中发现的质量问题，购房者有权要求开发商按照合同约定或者按照法律规定进行修理、更换、重做。如果开发商无法进行修理、更换、重做，购房者可以按照合同约定要求开发商赔偿损失。如果因为开发商对厨卫的精装修造成逾期交房，购房者可要求开发商按照合同约定承担逾期交房的违约责任。
二、购房合同要注意什么
(一)明确相关费用由谁出，可能会有一部分不合理收费，比如小区一些内部配套的收费。(二)明确房款计价方式，避免实际付款时房价上涨，开发商要求变更房价。(三)明确退房条件及责任，明确什么情况可以退房，开发商承担什么样的责任，写明退款日期，包括银行的利息、罚金等。(四)明确逾期交房的违约责任，注意逾期交房是否有赔偿，是否可以退房，交房日期一定要明确到年月日，逾期如何支付违约金，同时约定在一定期限内仍不交房的，购房人有权要求退房。(五)确认物业管理事宜，定好前期小区的物业公司，物业管理范围以及物业收费标准。(六)明确房产证的办理期限，有些开发商会以各种理由拖延办证时间，购房者在购房合同里面要明确规定房产证办理时间，并约定好双方违约责任。
三、房屋交付注意事项有哪些
1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。
2、购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交钥匙就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
3、购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
4、商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

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