1、小产权房
①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。
②小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
③职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
2、大产权房
①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
③职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
小产权房不能买
1、小产权房缺“五证”，没有完整的产权，不能办房产证，也不受法律保护。
2、有些小产权房与国家规划冲突，拆迁时，不会得到政府的拆迁补偿。
3、小产权房建造成本低，售后管理差，购房者的生活质量难保证。
4、小产权房没有产权证，不能抵押或者上市转卖。
5、小产权房不能在房管部门备案，所以不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。
大产权房也有风险!
大产权房存在缩水风险，购房者也应尽早预防。我们知道，大产权房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年.
一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。
小产权房与大产权房的权属差异
律师回答
摘要：小产权房与大产权房的核心区别在于产权证的颁发机构、用地归属和转让限制。小产权房由乡镇政府颁发房产证，用地归乡政府集体所有，只能由乡村民购买，转让需等待五年并补交土地出让金；而大产权房由国家颁发房产证，用地由国家划拨或转让，销售对象不限，自由出售或转让，无时间限制和额外费用。小产权房存在风险，如缺乏产权证、拆迁补偿、低建造成本和管理差等；大产权房也有缩水风险，购房者应咨询拿地时间而非仅交房时间。
延伸阅读
结语：小产权房和大产权房在产权性质和使用上存在明显差异。小产权房的房产证由乡镇政府颁发，产权不明确，转让受限；而大产权房的房产证由国家颁发，产权明确，转让自由。小产权房存在诸多问题，如缺乏法律保护、拆迁补偿风险、建造质量低等。大产权房虽然更受国家认可，但也存在土地使用年限缩水的风险。购房者在选择时应综合考虑各种因素，咨询开发商拿地时间，以做出明智的决策。
法律依据
商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
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