二手房卖房人解除合同的方式-法律问答|晖律网

二手房卖房人解除合同的方式

回答于2024-04-18 阅读（81）

律师回答

摘要：本文介绍了二手房卖房人可以采取哪些方式来解除房屋买卖合同。包括通过正当法律手段请求法院确认合同无效、在合同约定的解除条件满足的情况下请求法院解除合同、根据法律规定请求解除合同的其他情形等。在解除合同后,如果买方在签订合同时未引起充分注意,而签订了无效的房屋买卖合同,法院会根据双方当事人的过错情况,考虑在合同解除的情况下,是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。此外,卖房人也可以利用各种手段,如拖延

二、二手房卖房人可以采取哪些方式来解除房屋买卖合同？
1. 通过利用正当的法律手段，根据合同存在的漏洞，请求法院确认房屋买卖合同无效。
2. 在合同中约定的解除条件被满足的情况下，请求法院解除合同。
3. 根据法律规定，请求解除合同的其他情形，例如因对方欺诈、胁迫等情形。
(1)作为标的物的房屋不具备交易条件;如公房、产权不明晰的房屋、不具备上市交易条件的经济适用房等。
(2)买房人不具备买房资格;如城市居民购买农村民宅，最著名的画家村房屋买卖纠纷就是这种情况。
(3)具有优先购买权的承租人未行使优先购买权。
(4)共有人不知情或为获得同意的。
(5)抵押房屋出卖，未通知抵押权人的。
以上情况，如果买方在签订合同时未引起充分注意，而签订了无效的房屋买卖合同，法院在进行判决时，会根据双方当事人的过错情况，考虑在合同解除的情况下，是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。
2、卖房人以各种手段，造成买房人违约，以达到解除合同的目的。
如利用各种理由来拖延或拒收房款，以造成买房人延期付款，在主张其违约。在这种情况下，最好的办法是到公证处办理房款提存。
3、卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理房屋过户手续，造成房屋无法交付，合同无法履行。在这种情况下，法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给与赔偿。
二、二手房卖房人解除合同怎么办
《民法典》中所规定的损害赔偿原则是全部损害赔偿的原则，即赔偿当事人的实际遭受的全部损失。一方违反合同后，另一方当事人不仅会遭受现有财产的损失，而且会遭受可得利益的损失，这些损失都应当得到赔偿。《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
对于二手房房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与解除合同时房屋现时价格之间的差价部分(房屋增值部分)，就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同实际不能履行，卖方人实际违约的情况下，只能由卖方人给与赔偿。

延伸阅读

结语：二手房卖房人可以通过正当的法律手段请求法院确认房屋买卖合同无效，或者在合同中约定的解除条件被满足的情况下请求法院解除合同。如果买方在签订合同时未引起充分注意，而签订了无效的房屋买卖合同，法院会根据双方当事人的过错情况，考虑在合同解除的情况下，是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。另外，卖房人也可以利用各种手段，造成买房人违约，以达到解除合同的目的。在这种情况下，最好的办法是到公证处办理房款提存。如果卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理房屋过户手续，造成房屋无法交付，合同无法履行。在这种情况下，法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给与赔偿。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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