房产分期买卖合同的法律规定-法律问答|晖律网

房产分期买卖合同的法律规定

回答于2024-04-13 阅读（1646）

律师回答

摘要：房产分期买卖合同有效性与无效情形房产分期买卖合同在当事人具备民事行为能力、真实意思表示且符合法律规定和公序良俗的情况下具有法律效力。然而，合同可能无效的情形包括：房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体问题以及侵犯优先购买权。以上情况下，合同可能被认定为无效，买卖双方可提出无效主张。

一、房产分期买卖合同有效吗
房屋分期买卖合同，如果当事人有民事行为能力，是其真实意思表示，没有违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、无效房屋买卖的情形
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

延伸阅读

结语：根据《中华人民共和国民法典》的规定，房产分期买卖合同在当事人具备民事行为能力、真实意思表示，并且没有违反法律强制性规定和公序良俗的情况下具有法律效力。然而，若房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体有问题或侵犯优先购买权等情况存在，买卖合同可能被视为无效。因此，在房产买卖过程中，当事人应当遵守相关法律规定，确保买卖合同的有效性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房屋买卖合同的法律规定及分析

答

二手房买卖合同无效的情形包括欺诈、胁迫、掩盖非法目的、损害公共利益、违反法律规定等；同时，无民事行为能力人、限制行为能力人未取得法定代理人同意、欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通、无书面合同等情况也会导致二手房买卖合同无效。...查看全文

问房屋买卖合同的法律规定

答

商品房买卖合同主要内容包括当事人信息、房屋情况、销售方式、价格及付款方式、交付条件、装修标准、基础设施承诺、产权归属、区域差异处理、产权登记、争议解决、违约责任等。...查看全文

问买卖房屋合同的法律规定

答

商品房买卖合同纠纷的法院管辖依据《民事诉讼法》第二十三条和第三十四条，一般由合同履行地或被告住所地的人民法院管辖。当事人也可以协议约定其他与争议有实际联系的地点的法院管辖，但不能违反法律的规定。...查看全文

问不动产买卖合同的法律规定

答

根据我理解的原文，房屋买卖合同无效的情形包括以下几种：一方或双方在签订合同时没有相应的民事行为能力；双方在签订合同时意思表示不真实；合同内容违反法律法规或公序良俗。当合同无效时，行为人应返还因此行为所获得的财产，如果无法返还或者没...查看全文

问撤销房屋买卖合同的法律规定

答

本文讲述了可撤销合同的概念和法律规定。当事人可以自行决定使某些合同归于消灭或抛弃撤销权而使合同继续生效。根据法律规定,享有撤销权的当事人可以行使撤销权,使合同效力归于消灭。此外,当事人还可以选择抛弃撤销权,使合同继续生效。在某些情...查看全文

问房屋买卖合同无效的法律规定

答

房屋买卖中常见的七种问题，包括产权主体问题、未办理登记过户手续、侵犯优先购买权、房产、地产分别转让、买卖中存在欺诈行为、单位违反规定购房、非法转让。违反这些问题的买卖合同将被视为无效。...查看全文

问房屋买卖合同无效的法律规定

答

房屋买卖合同无效的法律规定是什么根据相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益...查看全文

问房屋买卖合同的法律适用规定

答

房屋买卖合同的管辖权规定：根据《民事诉讼法》第23条，合同纠纷诉讼由被告住所地或合同履行地法院管辖。根据第34条，当事人可以协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第...查看全文

问小产权房买卖合同的法律认定

答

本文讲述了合法的小产权房屋买卖合同具有法律效力，购买者需要注意合同签订、交易时价款给付和开发商资质等问题。对于小产权房被拆迁的问题，购房人应积极与拆迁人协商处理，并根据当地拆迁补偿标准获得赔偿。如果小产权房属于违法建筑，则不予补偿...查看全文

问房产买卖协议的法律规定

答

房屋买卖协议受法律保护视情况而定。协议需真实、合法，符合规定。无效情形包括胁迫、欺诈损害国家利益的，恶意串通损害国家集体利益的，损害公共利益的，不符合法律及行政法规规定的。...查看全文

问小产权房买卖的法律规定

答

小产权房买卖不受法律保护，只能在集体成员内部转让；私人小产权房买卖合同范本存在风险，可能面临诉讼风险；根据土地管理法，农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设。...查看全文

问买卖合同收货异议期的法律规定

答

法律分析：一、买卖合同收货异议期的法律规定依据我国相关法律的规定，买卖合同纠纷质量异议的期限，如果合同有约定的，按合同约定处理，没有约定的，双方可以补充约定或者按交易习惯确定。买卖合同质量异议期不等于质保期...查看全文

问解除房屋买卖合同法律规定

答

法律解析：一、约定解除：合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。二、法定解除，主要有以下情形：1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的；2、开发商将已售房屋私自抵押‘’3、一房二卖或者为拆迁补偿...查看全文

问解除房屋买卖合同法律规定？

答

律师分析：一、约定解除：合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。二、法定解除，主要有以下情形：1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的；2、开发商将已售房屋私自抵押‘’3、一房二卖或者为拆迁补偿...查看全文

问解除房屋买卖合同法律规定

答

法律分析:解除房屋买卖合同法律规定:一方可以与另一方协商一致进行解除，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退房通知，通知到达对方时解除房屋买卖合同。法律依据:《《中华人民共和国民法典》》第五百...查看全文

问房屋买卖合同的法律效力认定规定

答

房屋买卖合同效力认定规定：未取得预售许可证明的合同无效，但在起诉前取得证明的有效。民法典规定民事行为有效需具备民事行为能力、真实意思表示，不违法且不违背公序良俗。...查看全文

问没有房产证的房屋买卖合同是否符合法律规定？

答

房屋买卖合同是否有效，即使没有房产证，依法成立的买卖合同具有效力，法律没有规定产权登记为生效要件；购房定金交多少是双方自主协商，不得超过20％，但一般难以退回，除非开发商不具备销售资格、存在欺诈行为或双方无法协商合同条款，或因不可...查看全文

问商品房买卖合同的法律规定概述

答

商品房买卖合同的订立，需在书面形式上达成协议，明确当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公...查看全文

问商品房买卖合同纠纷的法律规定

答

买卖合同的内容及效力，包括标的物的描述、履行要求和违约责任。出卖人无权处分标的物导致无效，买受人可解除合同。转让受限的标的物需依法规定处理。...查看全文

问商品房买卖合同解除的法律规定

答

《解释》规定了以下几种情况下，买受人可以解除购房合同并获得赔偿：1、出卖人故意隐瞒房屋已抵押事实；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；3、房屋面积与合同约定不符超过3%；4、出卖人迟延交房超过催告期限。...查看全文