二手房交易程序和时间2023-法律问答|晖律网

二手房交易程序和时间2023

回答于2024-04-21 阅读（720）

律师回答

摘要：本文总结了二手房交易流程及注意事项的主要思想。在购买二手房之前,需要先对房屋的所有权进行审核,避免购买到有瑕疵的房子。在看房后,买卖双方达成协议并支付购房定金。签订合同后,需要缴纳定金,并了解具体的过户流程。赎楼是二手房买卖中重要的环节,需要按照不同地区的要求进行赎楼,并确保房屋的归属。签订买卖合同是二手房买卖的必要步骤,需要详细阅读合同内容,并确保理解合同条款。资金监管是二手房买卖的安全保障,需

在进行二手房交易之前,需要先对二手房的所有权进行审核。许多人担心购买到有瑕疵的房子,因此这是他们不选择主动交易的主要原因。为了避免这种现象,我们需要先对产权进行审核。一般要查看业主的房产证、购房凭证以及契税发票等，要确保其房产的归属，看是否有其他问题。
2、签订合同
在看好房子后，就要进入到合同签订的环节，在这个过程中是一定要谨慎再谨慎，一些细节上的事项要注意好。签订合同后是需要缴纳定金的，要知道定金的缴纳也不是小事，要根据情况来判定，一般都是按照5%来计算，交易的时候要多留个心眼，以免出现其他问题，影响到自我效益。
3、进行赎楼
赎楼是整个二手房买卖中比较重要的环节，根据不同地区会有不同的赎楼方式，面临的风险也是各有不同的。赎楼的方式很多，可以选择业主担保，也可以选择银行按揭，不过一般都是需要买家先提供楼的，这样才能够保障交易的正常进行。
4、资金监管
除了产权问题，大家比较关心的应该就是资金监管了，现在基本上都是按照体系和规则进行，风险相对来说是比较小的。不过为了更好地保障自我效益，一般来说资金还是采用托管的方式，由银行来监管，可以先签订一份监管协议，将条目罗列清楚，等到交易成功后再进行交易。
5、买卖合同
最后完成二手房的交易一个买卖合同也是必须的，保障双方的交易安全，需要将合同中的内容描述清楚，做好最后的签订。基本上这些都是在实际交易的时候要考虑清楚的，避免风险的出现。
二、二手房交易时间
首先全款购买，约7天
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金：1天
2、房屋过户，支付首付款：1天
3、交税、领取新房产证：4个工作日
4、交房、支付尾款：1天
其次贷款购买,约20个工作日
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金:1天
2、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日
3、物业评估，第三方担保：1-2个工作日
4、银行审批：5个工作日
5、房屋过户，支付首付款：1个工作日
6、交税、领取新房产证：4个工作日
7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记：3个工作日
8、银行放款给卖方、交房、支付尾款：3-5个工作日
三、二手房交易手续流程
1、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、打余款完销售易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

延伸阅读

二手房资金监管是近年来我国房地产市场调控的重要措施之一，旨在保障购房者的合法权益，防范房地产投资风险。然而，在实践中，二手房资金监管也面临着一些问题。

首先，二手房资金监管的实施存在一定的缺陷。由于二手房交易涉及的金额较大，资金监管的流程也比较复杂，很多中介机构或个人都难以全程参与监管，容易出现监管不规范、信息不对称等问题。

其次，部分中介机构或个人在二手房资金监管过程中存在违规操作。他们为了获取更多的资金，可能会在监管过程中泄露购房者的个人信息，或者利用监管漏洞，将监管资金挪作他用。

为了解决这些问题，我国政府及相关部门已经采取了一系列措施。一方面，加强监管力度，完善监管制度和流程，规范中介机构的操作行为。另一方面，加大对中介机构和个人的处罚力度，一旦发现违规操作，严惩不贷。

总之，二手房资金监管是保障购房者和市场健康发展的必要措施。在实践中，政府及相关部门应加强监管，规范中介机构的行为，同时严格惩戒违规操作，确保二手房资金监管的有效实施。

结语：二手房交易需要注意的细节有很多，产权审核、合同签订、赎楼、资金监管和买卖合同都是必不可少的环节。在交易过程中，买方和卖方都需要谨慎操作，确保交易的顺利进行。此外，二手房交易的时间也会受到不同地区的影响，买卖双方需要提前了解当地政策和流程。最后，通过了解二手房交易的具体流程和注意事项，可以更好地保障自身的权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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