农村集体土地上的房屋被称为小产权房,由于未经过相关证件审批,也未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,因此也被称为“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
小产权房有以下特点：
1.小产权房没有五证，不受法律保护；
2.小产权房没有拆迁补偿，政府要拆迁房子，小产权业主不会得到拆迁安置补偿；
3.小产权房屋质量无人监督，容易存在安全隐患；
4.小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。
怎样区分小产权房
律师回答
摘要：小产权房是指农村集体土地上的房屋,由于未经过相关证件审批,也未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在村集体成员内部转让、置换。其特点包括没有五证、没有拆迁补偿、房屋质量无人监督、不能作为抵押或上市转卖。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居
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小产权房是指在集体土地上建造的房屋，其所有权属于集体所有。与商品房屋不同，小产权房无法通过市场交易进行买卖。那么，如何区分小产权房呢？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体所有的土地分为国有土地和集体土地。国有土地可以通过土地使用权证书进行登记，而集体土地则需要经过村民会议或者村民代表会议决定，由村集体经济组织或者村民委员会发证。因此，集体土地上建造的房屋，只要其所有权属于集体所有，就可以被认定为小产权房。
但是，小产权房与商品房屋之间还存在一些区别。例如，小产权房的房屋外观和内部设施可能与商品房屋有所不同，小产权房也可能存在一些限制，如无法在城市中心区域建造等。此外，小产权房也无法像商品房屋一样进行市场交易，因此其价值相对较低。
综上所述，要区分小产权房和商品房屋，需要查看房屋的所有权属于集体所有还是商品所有，以及房屋是否符合小产权房的相关规定。对于小产权房，需要注意其限制和价值相对较低的特点。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体所有的土地分为国有土地和集体土地。国有土地可以通过土地使用权证书进行登记，而集体土地则需要经过村民会议或者村民代表会议决定，由村集体经济组织或者村民委员会发证。因此，集体土地上建造的房屋，只要其所有权属于集体所有，就可以被认定为小产权房。
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综上所述，要区分小产权房和商品房屋，需要查看房屋的所有权属于集体所有还是商品所有，以及房屋是否符合小产权房的相关规定。对于小产权房，需要注意其限制和价值相对较低的特点。
结语：小产权房是一种没有经过相关证件审批,也未缴纳土地出让金等费用的房屋,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在村集体成员内部转让、置换。其特点包括没有五证、没有拆迁补偿、房屋质量无人监督、不能作为抵押或上市转卖。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
法律依据
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。
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