买二手房办理银行按揭有哪些流程-法律问答|晖律网

买二手房办理银行按揭有哪些流程

回答于2024-04-09 阅读（1168）

律师回答

摘要：二手房按揭程序包括现场查看房屋、产权验证、签署合同、整理资料、缴费义务、产权过户和银行放款等步骤。需要准备房屋产权证、卖方身份证、户口本、结婚证及房产证、土地证、契税证明等材料。在办理二手房按揭时,银行会对借款人的收入、购买房屋的房龄等条件进行综合评价,并告知客户需要准备的资料及注意事项。

摘要:目前,许多中层阶级的年轻人更倾向于购买二手房,因为二手房的费用相对较低。如果购买新房,房价已经让他们感到力不从心,更不用说其他支出。那么,二手房的银行按揭程序包括哪些步骤?需要哪些材料呢?

一、现场查看房屋:

1. 房屋产权是否清晰明确?

2. 房屋是否设定其他抵押权利?

3. 房屋是否对外出租?

4. 如果是非商品房(如廉租房、安居工程、经济适用房等),是否符合上市交易条件?

5. 是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围?

6. 贷款金额和期限是否符合规定?

7. 卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效?

8. 记录客户的联系电话。

9. 收取房产证复印件。
工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。
二、产权验证：
产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
三、签署合同：
认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
四、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。
借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。
借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明需盖公司章及见证人签字。放款后需在二手房按揭转款确认书盖公章。资料填完送预审。
五、缴费义务：
收取费用预审通过后，通知客户交费。
六、产权过户：
提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。
1、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。
2、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。
3、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单(印花税按成价1‰交)。
4、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。
5、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。
6、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
七、收费盖章
1、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。
2、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
八、资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局办理归档;归档后，方可办理抵押。
九、抵押手续办理抵押
1、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具体位置)。
2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...(具体位置)的房产。
3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。
4、抵押7天后领他项权证。
十、银行放款：
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。

延伸阅读

结语：购买二手房需要经过一系列的程序和步骤,包括现场查看房屋、产权验证、签署合同、缴费义务、产权过户和银行放款等环节。二手房的银行按揭程序需要卖方和买方提供一系列的资料和证明,包括身份证、房产证、户口本、结婚证、卖方的房产证、土地证、契税证明等。在办理过程中,还需要填写借款合同和抵押合同,缴纳相关费用,并办理房屋过户和抵押手续。最后,银行放款后,买方就可以拿到新房产证并办理相关手续了。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

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