拆迁公摊面积怎么算-法律问答|晖律网

法律分析：
找法网　2018-06-28

一、当事人的主体信息
作为买卖合同的双方，首先要注意的是对方作为签约主体的真实性：
1、对于买方来说，需要审查卖方者是否具有完整的房屋所有权，若非卖方本人，则须有卖方本人的亲笔签名授权，但是鉴于授权委托书的签名真实性无法核实，在签订合同之时务必通过电话或其他联络方式与卖方取得联系，确定是否签署了出售房屋的授权委托书。
2、对于卖方来说，同样也需要审查买方是否是其本人，若非本人出场代理人是否具有相应权限需要予以审查。
二、当事人的行为能力审查
当事人是否具有完全民事行为能力，首先需要通过审查其身份证，其次需要判断是否系限制民事行为能力人（间歇性精神病）。
三、当事人的财产处分权限
房屋是个人所有还是共有。特别是共有的状况买方需要尽到合理的审查注意义务，卖方要出售共有房屋必须取得所有共有人的同意，鉴于口头无法予以证明。因此，买方有权要求卖方提供所有共有人同意出售房屋的书面证明。我最近遇到一起房屋买卖合同纠纷案就系共同所有人之一出售房屋，买方向卖方交纳了定金，后卖方反悔不予出售，买方起诉至法院要求卖方承担违约责任并赔偿房屋溢价损失。但是法院判决认定，买方在购买房屋时未获得所有共有卖方的签字，因此认定房屋买卖合同无效。买方不服现已起诉至中院。分析后我个人认为，买方虽然有审查房屋共有情况的义务，但是导致买方愿意购买房屋的原因是卖方承诺已获得其他共有人的同意，因此若有相应证据证明系卖方的原因导致买方出现判断错误的，就不应该认定此房屋买卖合同无效。
四、标的
房屋买卖合同的标的就是房屋本身，在房屋买卖合同中需要列明房屋具体的情况，包括：
1、房屋的外在情况
房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况。需要注意的是房屋的具体位置一定要以房管局登记的为准，买方在购买房屋时务必让卖方在房管局打印一份房屋档案信息，以确保登记信息和房产簿信息一致。另外房屋的性质包括商品房、小产权房、农民的宅基地用房、拆迁安置经济适用房等等，房屋的性质不同也决定了在签署合同时的风险不同，拆迁安置经济适用房和小产权房的产权问题一直是潜在的法律风险，虽然较商品房便宜，但是其内在的风险也是买方在购买房屋时需要需要考虑到的重要问题。
同时还需要注意的一点是房屋的面积，室内面积和公摊面积具体是多少，具体比例是多少，开发商在出售房屋赠与的公摊面积是否完全够数。
2、房屋的法律权属
房屋是否有不动产权证书，若不动产权证书在办理过程中，卖方是否有相应证据予以证明。买方一定要严格审查房屋的权属情况。这决定了未来买方是否可以从法律上真正拥有该套房屋的所有权。
五、价款支付
1、房屋的总价款是多少，怎么支付房款，全款、分期还是按揭？按揭的话在哪一家银行办理？分期的话在什么条件下支付下一笔分期付款？购置房屋的税费和其他费用如何分摊？房屋若遇到涨价或下跌，买卖双方就房屋支付价款如何约定？买方若是按揭购房在哪家机构办理贷款？
2、房屋多久交房？钥匙多久交付？水电气物业供暖等各项费用的交接办理过户多久办理？
六、房屋质量的瑕疵担保与维修责任
房屋若出现漏水、裂缝，由谁承担维修责任，开发商需承担质量瑕疵担保责任。
七、合同的依据
《房屋买卖合同》除了受《合同法》调整以外，还受到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）所调整，根据特别法优于一般法的法理，在没有合同约定的情况下，优先适用《商品房买卖合同解释》。
除此之外，涉及开发商和建筑单位等特定的义务需要参考重要的行政法规和当地的规章文件。
八、管辖
房屋买卖合同纠纷不是专属管辖，可以约定管辖。所谓的不动产纠纷专属管辖是指，因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
九、合同解除
房屋买卖合同的解除有约定按约定，没约定按法定。解除条件的设置是什么，触发了解除条件是否就当然解除，根据合同法的相关规定，即使满足了合同约定的解除条件，买卖双方所签订的合同也不是当然解除，需要享有合同解除权的一方向对方送达合同解除的文书，告知房屋买卖合同已经解除。

【法律依据】：
《商品房买卖合同解释》第十五条经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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