1.房屋质量不符合合同约定的标准
我们在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。
实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：
一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。
二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。
2.房产证逾期未办下来的
逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。
那么这里的“一定期限”是多久呢?
这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。
开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。
房地产开发商违约的情形有哪些
律师回答
摘要：合同约定的房屋质量不达标，开发商违约；对于普通质量问题，开发商需质量保修，严重问题可退房赔偿。逾期办理房产证，买房人可要求退房，超过合同约定期限可按实际损失主张赔偿。
延伸阅读
房地产开发商违约的后果及应对措施
当房地产开发商违约时，可能会产生一系列严重后果。首先，购房者可能会面临经济损失，包括预付款的损失以及无法按时入住的困扰。其次，违约行为可能导致购房者的信任受损，对整个房地产市场产生不良影响。此外，开发商可能面临法律诉讼和赔偿责任，包括返还预付款和支付违约金等。为了应对这些后果，购房者可以考虑寻求法律援助，提起诉讼或要求赔偿。监管部门应加强对开发商的监管，加强合同履约的监督，确保购房者的权益得到保护。此外，购房者在选择房地产开发商时应审慎选择，了解其信誉和业绩，以降低违约风险。
当房地产开发商违约时，可能会产生一系列严重后果。首先，购房者可能会面临经济损失，包括预付款的损失以及无法按时入住的困扰。其次，违约行为可能导致购房者的信任受损，对整个房地产市场产生不良影响。此外，开发商可能面临法律诉讼和赔偿责任，包括返还预付款和支付违约金等。为了应对这些后果，购房者可以考虑寻求法律援助，提起诉讼或要求赔偿。监管部门应加强对开发商的监管，加强合同履约的监督，确保购房者的权益得到保护。此外，购房者在选择房地产开发商时应审慎选择，了解其信誉和业绩，以降低违约风险。
结语：根据以上所述，房屋质量不符合合同约定的标准是开发商的违约行为。对于普通的质量问题，开发商应承担质量保修责任；对于严重的质量问题，买房人有权要求退房并获得损失赔偿。对于房产证逾期未办下来的情况，买房人可以按合同约定主张退房，并可根据实际损失来要求赔偿。在合同约定的交房日后的三个月内，若开发商未能交房，买房人有权要求退房并获得相应款项的返还。开发商还应按约定支付违约金。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
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