商品房预售合同的特征概述-法律问答|晖律网

商品房预售合同的特征概述

回答于2024-04-22 阅读（1240）

律师回答

摘要：商品房预售和现售是两种不同的房屋销售方式。商品房预售需要投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上,并已确定施工具体计划和竣工时间,具有较强的国家干预性。而商品房现售已通过竣工验收,预售合同签订以后,可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付。或建成后的商品房存在各种质量瑕疵,因而买房人无法实际获得商品房的所有权,商品房预售对买房人而言存在更大的风险。目前允许卖期房,但需要注意法定条件和程序。

商品房预售合同的特点包括:
1. 适用对象为期房;
2. 开发企业已投入的工程建设资金需达到总投资的25%以上,并已确定施工具体计划和竣工时间;
3. 具有较强的国家干预性;
4. 是一种附加期限的交易行为。
一、商品房预售和现售有什么区别
商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可。
而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付。
或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。
二、现在还允许卖期房吗
允许。期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称作为期房。没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付，因此不能取得国家颁发的房产证。但是预售合同可以转让。期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称作为期房。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定可知，没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付，因此不能取得国家颁发的房产证。从法理上分析，未取得产权证的期房是不可以转让的，但是预售合同可以转让。从目前的实践来看，预购合同是可以转让的，只是各地的实施方法不一样的。以北京为例：转让预售合同，必须要符合法定条件，并且履行法定程序。《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定，购买人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列情况办理：
(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;
(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预售商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。

延伸阅读

申请房屋预售许可证
申请房屋预售许可证条件：
(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合的条件。

结语：商品房预售和现售是两种不同的房屋销售方式。商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已确定施工具体计划和竣工时间，具有较强的国家干预性。而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付。或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

法律依据

《城市商品房预售管理办法》第六条
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

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