前期物业管理的误区和对策-法律问答|晖律网

前期物业管理的两个作用
实施前期物业管理，一是有利于实现物业开发建设与使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。
二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。
前期物业管理的三个认识误区
受开发商委派，不受制于业主。前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段，因此，由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理，应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法，本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是，因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同，而是与开发商签订的管理合同，对入住不充分造成的物业管理费收缴差额，开发商甚至可以给予补偿，难免造成物业管理公司只对开发商负责，不对业主负责的情况。
抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理阶段，是从第一户业主入住之时起，到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况，有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营。而作为开发商，对于这种短期行为，往往睁一只眼闭一只眼。这样，吃亏的当然是业主。
凑成草台班子，造成管理失范。某些前期物业管理公司，人员良莠不齐，根本就不懂物业管理为何物，以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念，是一门与人打交道的学问，还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理，管理便失去了规范。
前期物业管理三部曲
瞻前顾后，精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考，其主要功能为：针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题，使发展商能有时间考虑改善措施，以减省日后管理设施修改或增加的费用;在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。
抓住重点、难点，防止工程硬伤。针对设计、建筑材料、公用设备及设施提出建议，使物业的各项设备功能符合国际管理水平;评估影响物业管理运作及收费的因素。根据整体设计，选用材料，设施设备等，拟定物业管理收费标准;评估小区规划设计及建设。从管理角度提出一切对日后物业管理有正面及直接影响的建议，如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等。从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见;建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害;物业管理公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，保证楼宇的安全启用，正常运行;拟定物业的竣工验收后交付使用的程序，使小区业主能有序接收房屋，减少不必要争执;评估各机电房的规划位置，建议小区内的配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等的适当位置，使日后管理能更为畅顺，节省资源，并拟出管理维修保养计划;水电供应容量问题。在规划设计中，不仅要考虑地区人口的日常器具生活用水及用电，同时须考虑整个小区的公共照明用电、清洁、绿化用水的容量问题，避免管理费预算透支;消防设备的设置。在建筑设计中，消防设备的配套须严格按国家有关规范要求，并应重视各种消防死角，建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。
制定业主手册和员工培训计划。制定业主手册及装修流程守则，使业主提前对管理运作有充分了解;配套设施的安排。以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有关的生活配套设施，以便合理布置日后管理;员工培训计划。物业管理是一项由人力作主导的服务行业，因此必须对担当第一线的管理人员，如销售、管理、保安、工程及会计人员等接受专业特定训练，训练除灌输现代化物业管理知识外，也应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划要理论与实践并行，配合适当演习，使工作人员能够熟悉突发事故的应变措施及程序。
一、物业要与业主签订合同吗
物业不需要跟业主签合同。因为在现实生活中，业委会成立前由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同。业委会成立后，由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。但是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

前期物业管理的误区和对策

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