二手房交易中需要注意的事项-法律问答|晖律网

二手房交易中需要注意的事项

回答于2024-04-11 阅读（2234）

律师回答

摘要：本文主要介绍了在二手房买卖过程中需要注意的几个方面,包括房产产权、付款方式、交接事项、户口情况和违约条款及争议解决条款。购房者应该了解房产的产权状况、共有情况以及是否被抵押等情况,同时应该明确付款方式、交房时间和相关费用承担方式,以及违约责任和争议解决条款。此外,中介机构代收代付的情况也需要明确。本文旨在帮助购房者了解二手房买卖过程中需要注意的事项,避免出现不必要的纠纷和问题。

一、房产产权明确。
若购房者有意购买对方房产，请在购买前到房产交易中心打印房产权属状况，以了解房产所有人登记于谁名下，是否存在其他共有者，以及房产是否被抵押。如果有其他共有人，那么二手房买卖合同需要让所有共有人一起签署，否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押，那么签订二手房买卖合同就要求更加谨慎，如果真的看中这套房屋，可以与卖方协商讨论，看看能否以房款冲抵债务解除合同。
二、付款方式明确、具体。
付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中，购房款一般分为三笔支付，定金之外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定，以免因约定不明而产生纠纷。
三、写明交接事项。
房屋买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金，如每天按房款的百分之几支付违约金，防止卖方拖延。
四、户口情况。
二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先，很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学，但是由于各种原因，如果房内户口未迁移，新户口迁入存在障碍。其次，户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响，如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。
五、违约条款、争议解决条款。
确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生，维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任，违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。
在二手房买卖合同签订之前，一切都好商量，如果签订之后才发现存在问题，很有可能不会得到补偿或者直接被骗，所以在二手房买卖合同签订之前，买卖双方本着互相负责的态度，真正的将合同款项落实到位，也避免今后会有什么纠纷发生。

延伸阅读

结语：购买二手房时,需要明确房产产权、付款方式、交接事项、户口情况和违约条款、争议解决条款等细节,以确保交易顺利和避免不必要的纠纷。如果购房者有任何疑问或需要帮助,可以咨询房产交易中心或专业中介机构。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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