二手房交易中需要注意的几个事项-法律问答|晖律网

二手房交易中需要注意的几个事项

回答于2024-04-22 阅读（2195）

律师回答

摘要：购买无房产证的二手房存在风险，需核实产权并办理房产证，查询产权信息，选择大型中介进行交易。没有产权证的房屋会导致购房者无法享有权利，无法买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，无法获得拆迁补偿，无法设定抵押权，可能被强制拆除或拍卖。二手房交易的一般流程包括委托监管费用，评估物业并申请贷款，银行审查并出具贷款承诺书，办理过户和抵押登记，开始还款，最后注销抵押登记。

一、无房产证二手房交易注意事项
第一步核实产权，确认房产已经登记在业主名下。最保险的方法是让业主先办理房产证。
因为房产证没有办下来之前，一切都有可能发生，业主即使签订的合同也可能存在合同被撤销的可能，风险很大。如果业主不在本地，可以在当地公证处(境外需要在大使馆或领事馆)办理委托公证，委托其他人代为办理房产证。
第二步，房产证办理下来之后，需要去当地房产局查询产权信息是否属实，查询有无办理查封登记，异议登记或抵押登记。一般如果是贷款买房，都会有抵押登记，抵押权人为银行。
最好找当地比较大型的中介做居间服务。
二、房屋没有产权证有哪些危害
如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
三、二手房交易的一般流程
1、在交易过程中，为保护您卖方的合法权益，通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风险。通常首期款不少于购房价的两成。
2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估，从而确定贷款的成数;向银行提交申请贷款资料并签署相关合同、文件。
3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的，银行会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。
4、在您办理完过户并拿到属于您的房地产证以后银行方面会通知您去有关部门办理房产抵押登记手续笔并由银行取回已盖有抵押章的房产证保存。
5、银行放款给卖方以后的次月您就要开始还款了。
6、在您还清贷款的当日(包括到期还款及提前还款两种情况)就可以向银行提出注销抵押登记的要求，并再次到有关部门办理注销抵押登记的手续，领回房地产证就可以了。

延伸阅读

结语：购买二手房时，要注意核实产权并确保房产已登记在业主名下。办理房产证是最保险的方式，因为在证办下来之前，合同可能被撤销。查询产权信息是否属实也很重要，包括查封、异议或抵押登记等。购房者未取得房地产权证会带来诸多风险，如无法进行买卖、继承、出租等活动，无法获得拆迁补偿，无法设定抵押权等。找大型中介公司进行交易更可靠。购房流程包括委托指定账户监管费用、评估、申请贷款、过户、办理抵押登记和还款等。还款完成后可向银行申请注销抵押登记，领回房地产证。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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