根据民法典理论，小区公用设施的归属属于建筑物区分所有权问题的范畴。针对小区公用设施的归属，我们可以将其主要分为以下几种情况：
1. 小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等。这类公用配套设施是构成住宅小区整体不可缺少的，这些公用配套设施与整个住宅小区构成不可分割的整体，其本身并不具备独立产权的意义。事实上，这类公共配套设施的面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中。对于此类公用配套设施，无论购房合同对其归属作出如何约定，都属于小区全体业主共同共有。
(二)小区的停车场、会所、户外广告位等。这类公用配套设施也与小区业主的生活有重大关系，但相比以上其他的公用配套设施，该类公用配套设施还不足以重大到对业主的日常生活具有决定意义，离开这类公用配套设施，小区业主也不至于无从使用自己的房屋。更为重要的是，这类公用配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中。因此，对于这类公用配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。小区公用配套设施必须按照规划用途提供给业主共同使用无论小区的公用配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。某些公共设施在权属上属开发商，但作为所有权人的开发商不得自由处分这类公用配套设施，而应当将公用配套设施提供给全体业主使用，当然这种使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施所有权的行使受小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要。因为能够使用小区的所有公用配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待，这一点无论在购房合同中是否作了约定，都应当是不言而喻的，开发商负担有担保购房业主使用小区的所有公用配套设施的义务。因此，即使某些公用配套设施约定由开发商保留权利，开发商也不得擅自改变该类公用配套设施用途或不将该类公用配套设施不开放给业主使用。擅自改变小区公用配套设施的用途即构成侵权，侵犯了业主对小区公用配套设施的共同使用权，应当承担立即停止侵权并恢复小区公用配套设施原状的法律责任.改变小区公用配套设施用途须征得业主同意，并经规划部门审批.
小区公用配套设施用途的改变必须符合两个方面条件：
(1)取得小区全部业主(至少是大多数)的书面签名同意;
(2)征得国土规划主管部门的审批同意。
实践中，小区公用配套设施用途被改变的情形往往是开发商或者物业管理公司擅自将小区公用配套设施改变为商业用途用于出租谋利。这种行为一方面构成对小区业主的侵权，属侵权行为;另一方面又违反了相关规划法律法规，属违法行为。因侵权行为给业主造成的损害，业主可主张损害赔偿;因违法行为获得的租金收益属于非法所得，应予以没收。损害赔偿与没收非法所得是两个不同的法律关系，损害赔偿的数额绝非等同于非法的租金所得。对于损害赔偿的数额，业主应当举证证明，但是业主无权要求返还租金收益或以租金收益直接冲抵损害赔偿。否则将非法的租金所得转移给全体业主享有，违背了任何人不得基于违法行为获得利益的这一法律原则。
什么是小区的公用配套设施所有权
律师回答
摘要：本文介绍了民法典关于小区公用设施归属的规定。根据文章内容,可以得出两种情况。第一种是小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等公用配套设施,这些设施构成小区整体不可分割的整体,其本身并不具备独立产权的意义,属于小区全体业主共同共有,开发商与业主在买卖合同中可以对其归属作出约定。第二种是小区的停车场、会所、户外广告位等公用配套设施,这些设施与小区业主的生活有重大关系,但相比其他
延伸阅读
小区公用设施是业主共同使用的，但使用过程中可能会产生一些问题。根据《中华人民共和国民法典》的规定，业主在行使共有权时，有权享受设施的正常使用，并承担相应的维护费用。同时，如果设施出现故障或损坏，业主有权要求物业服务企业或业主委员会进行维修或赔偿。
然而，在实践中，小区公用设施的使用权益和赔偿问题可能会引起纠纷。例如，一些物业服务企业可能会收取过于高昂的设施维护费用，而一些业主则认为这是物业服务企业的不当行为。此外，如果业主委员会未能履行职责，也可能会导致小区公用设施的使用权益和赔偿问题无法得到有效解决。
因此，为了保障小区公用设施的正常使用和业主的合法权益，建议业主积极参与业主委员会的工作，与物业服务企业进行沟通，并关注小区公用设施的维护情况。如果发现设施存在问题，应及时向物业服务企业或业主委员会报告，要求其进行维修或赔偿。同时，业主也应该遵守相关规定，合理使用小区公用设施，以减少设施损坏的风险。
然而，在实践中，小区公用设施的使用权益和赔偿问题可能会引起纠纷。例如，一些物业服务企业可能会收取过于高昂的设施维护费用，而一些业主则认为这是物业服务企业的不当行为。此外，如果业主委员会未能履行职责，也可能会导致小区公用设施的使用权益和赔偿问题无法得到有效解决。
因此，为了保障小区公用设施的正常使用和业主的合法权益，建议业主积极参与业主委员会的工作，与物业服务企业进行沟通，并关注小区公用设施的维护情况。如果发现设施存在问题，应及时向物业服务企业或业主委员会报告，要求其进行维修或赔偿。同时，业主也应该遵守相关规定，合理使用小区公用设施，以减少设施损坏的风险。
结语：小区公用设施的归属属于建筑物区分所有权问题的范畴。小区公用配套设施可以分为两类,一类是构成住宅小区整体不可缺少的公用配套设施,其本身并不具备独立产权的意义,属于小区全体业主共同共有,无论购房合同对其归属作出如何约定;另一类是开发商保留权利的公用配套设施,开发商对小区公用配套设施所有权的行使受小区业主公共利益的限制,必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要。小区公用配套设施用途的改变必须符合两个方面条件:取得小区全部业主(至少是大多数)的书面签名同意,征得国土规划主管部门的审批同意。否则,开发商擅自改变小区公用配套设施用途的行为将构成侵权,并需承担立即停止侵权并恢复小区公用配套设施原状的法律责任。
法律依据
物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
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