律师分析:
租房合同超过20年无效。根据相关法律规定,租赁合同双方可以在订立或续签租赁合同时,自行约定租赁期限,但是约定的租赁期限不得超过二十年,否则超过二十年的部分认定无效。
【法律依据】:
《中华人民共和国民法典》
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。