二手房交易时常见的违约行为有哪些-法律问答|晖律网

二手房交易时常见的违约行为有哪些

回答于2024-04-30 阅读（1776）

律师回答

摘要：二手房交易中的违约行为及其责任承担方式。常见违约行为包括出卖人一房二卖、无处分权、延迟交付和买受人违约支付购房款。责任承担方式包括定金罚则、继续履行、违约金和赔偿实际损失等。根据《民法典》规定，违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。诉讼时效为3年，超过20年不予保护，可适当延长。

一、二手房交易时常见的违约行为有哪些
二手房交易中常见的违约行为如下：
1.出卖人一房二卖；
2.出卖人没有取得房屋的处分权导致房屋不能过户；
3.出卖人不按时交付房屋；
4.买受人不按照合同约定支付购房款。
《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、二手房交易违约责任的承担方式
二手房交易违约责任的承担方式为：
1.定金罚则。
2.继续履行。
3.违约金。双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。
4.赔偿实际损失等。
《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、二手房违约责任的诉讼时效
二手房买卖违约纠纷的诉讼时效是3年，该诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，自权利受到损害之日超过二十年的人民法院不予保护，特殊情况可以申请适当延长。
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条
【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

延伸阅读

结语：二手房交易中常见的违约行为包括：出卖人一房二卖、出卖人未取得处分权导致无法过户、出卖人未按时交付房屋、买受人未按合同约定支付购房款。根据《民法典》第577条的规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。违约责任的承担方式包括定金罚则、继续履行、违约金和赔偿实际损失等。根据《民法典》第585条，当事人可约定违约金或损失赔偿额计算方法。诉讼时效为3年，自权利受损害之日起计算。超过20年的不予保护，特殊情况可申请适当延长。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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