小产权房存在什么法律风险-法律问答|晖律网

小产权房存在什么法律风险

回答于2024-04-07 阅读（2297）

律师回答

摘要：小产权房的法律风险主要表现在无法办理房产证,从而无法进行银行贷款和抵押贷款。因为没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,所以购房合同在房管局是不能备案的。同时,购买小产权房没有房产证,没有备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。并且,购买小产权房没有产权证,没有备案,就不能去银行做抵押,再者你买卖的时候可能也有很多的风险和坑。拆迁难补偿,质量没保证,小产权房交易难。最后,小产权房的开发建设没有明

小产权房的法律风险包括无法办理房产证，从而无法进行银行贷款和抵押贷款。实际上，“小产权”这个术语是对这种房屋的民间俗称。说白了，你要从合规性上来套的话，它其实是没产权。因为这种房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，当然，你的购房合同在房管局是不能备案了。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这其实就是小产权房，最大最大的问题。
此外，办理产权证，需要五证具备，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因开发商不具备五证，那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证，导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。
同时，购买小产权房没有房产证，没有备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。其实压力也蛮大的。那么你不能去银行做贷款，同理你未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者你买卖的时候可能也有很多的风险和坑。
二、拆迁难补偿，质量没保证
因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，加上职能部门监管不力，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，最终只能自行承担损失。
另外，入住后也存在收取物业费难，物业服务不到位等一系列物业管理纠纷。
三、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
如果再说到遗产的继承等等方面，那麻烦真的是太多了。
最后，也是最为重要的一点，小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。也就是说，没有产权，没有监管是个灰色地带，那这个房子质量好坏就全看这个开发商的心情和良心了。
但是缺少监督的情况下，说不定这个房子就可能有很大的质量隐患。以后的修缮、修葺可能就有比较大的问题。

延伸阅读

小产权房交易难：一房二卖、多卖隐患多

近年来，随着城市化进程的加快，小产权房交易逐渐增多。然而，小产权房交易过程中存在的“一房二卖”、“多卖”等问题引起了广泛关注。

根据我国《城市房地产管理法》规定，小产权房是指不符合土地使用权证书规定的房屋。这类房屋的转让需满足一定的条件，如取得土地使用权证书、通过房屋交易市场等。

然而，在小产权房交易过程中，仍然存在一些难以规范的问题。首先，“一房二卖”现象较为普遍。一些卖家为了赚取差价，在购买小产权房后，再次将房屋出售给其他人，从而使得小产权房价格出现波动，损害了购房者的利益。

其次，多卖问题也较为突出。部分卖家在出售小产权房时，并未办理相关手续，或者与多个买家恶意串通，通过多个买家进行交易，从而获取更多的利益。

针对这些问题，我国政府已经采取了一系列措施。如加强房地产交易监管，规范小产权房交易流程，加大对违法行为的查处力度。同时，对于一房二卖、多卖等违法行为，也加大了处罚力度，保护了购房者的合法权益。

然而，从长远来看，要解决小产权房交易难的问题，还需要从源头上进行规范。政府应加大对小产权房的调查和管理力度，完善土地使用权证书制度，严格规范小产权房交易流程。同时，对于一房二卖、多卖等违法行为，应加大处罚力度，切实维护购房者的合法权益。

结语：小产权房的法律风险包括无法办理房产证,从而无法进行银行贷款和抵押贷款。此外,小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。购买小产权房没有房产证,没有备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。拆迁难补偿,质量没保证,入住后也存在收取物业费难,物业服务不到位等一系列物业管理纠纷。小产权房的开发建设存在灰色地带,质量好坏全看开发商的心情和良心。因此,购买小产权房需要谨慎,最好选择合规合法的房屋。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。

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1、不能取得产权证，合同双方仅存在债权。房子建成后，尽管出卖人有处分权，但对于买受人来说，因其未备案，不能办理权属变更手续，所以双方未发生物权变动。2、小产权房不能在市场上流通，不能办理转移登记。3、小产权...查看全文

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