小产权租赁合同跟谁签-法律问答|晖律网

小产权租赁合同跟谁签

回答于2024-04-23 阅读（2852）

律师回答

摘要：本文介绍了小产权租赁合同的签订和承租人违约时出租人的维权措施。文章强调了在租赁房屋时需要注意取得房屋所有权证书和签订书面租赁合同，否则可能会引起纠纷和法律风险。对于承租人违约情况，出租人可以采取要求承租人恢复原状、解除租赁合同追究违约责任等措施。

一、小产权租赁合同由谁签订
根据租赁合同的规定，享有物品使用或收益权的一方被称为出租人，而享有租赁物使用或收益权的一方被称为承租人。双方在租赁合同上签字即可。但是在租赁房屋时需要注意一下事项：
未能依照取得房屋所有权证书的小产权房在出租过程中，不仅办不到《房屋租赁证》，而且也不能作为承租人从事生产、经营活动和用于居住的合法场所。因此，未能依法取得房屋所有权证的小产权房，它的租赁行为是不受我国法律所保护的，一旦引起纠纷，涉及租赁合同无效，其法律风险显而易见。
因此，需要办理小产权房出租的，需先办理整体产权并按照规定办理房屋租赁等证件，方可对外签订租赁合同出租。其次，在出租时必须签订书面租赁合同，在合同中明确约定租赁期限、租金、租赁押金、用途、租赁物装修改造、期限届满后返还等，否则容易因租赁期限较长等原因引起争议。
特别注意的是租赁物用途，出租房必须明确租赁物用途是合法用途，否则，可能会因明知承租人用于非法用途而提供出租，届时可能会涉及容留吸毒、容留卖淫等刑事责任而得不偿失。
二、租赁合同承租人违约怎么办
租赁合同承租人违约可能出现一下几种情况，针对以下违约情况，出租人可以按照以下做法维权：
1、承租人拖欠租金
租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起，如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人只能自己向承租人主张。
2、承租人擅自改变房屋用途
如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。
3、承租人提前退租
承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
4、租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋
租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。
《民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
三、出租人可能出现的违约情况
1、未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。
2、交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的，还应负责赔偿。
3、出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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