买二手房需要防范哪些类型的风险房-法律问答|晖律网

买二手房需要防范哪些类型的风险房

回答于2024-04-25 阅读（441）

律师回答

摘要：在房地产交易中，需要注意的法律法规及注意事项有很多。本文通过实例从购房、卖房、租赁等方面进行了分析，提醒读者要谨慎处理相关事宜。例如，在购房时，应了解卖房人的家庭情况，以避免涉及共有财产的问题；在卖房时，应提前了解买受人身份及房屋性质，以避免卖房人侵犯买受人权益；在租赁时，要注意租赁合同中关于优先购买权、解约时间等条款，以避免纠纷发生。

在2015年，韩先生购入了张女士的一套房子，之后，张女士将该房产作为抵押品，再将其抵押给银行贷款。韩先生随后同意张女士在签订合同后10个工作日内办理预付款。韩先生支付购房款后，张女士没有办理解除按揭。期间，该房屋因其他纠纷被法院查封，导致无法继续交易。韩先生上诉至法院，要求对方支付违约金。法官提醒，如果出卖人在解除抵押权的过程中不理解抵押权，将影响合同的继续履行。因此，购房要谨慎。如果你必须购买，你必须签署一份合同，并敦促卖方解除抵押。提示二
防范还债房
2013年，陈女士向他人借款，委托万女士办理相关事宜。陈老太还不起贷款后，万女士将房子低价卖给了常先生。陈太太上诉法院，要求解除与常先生的买卖合同。法院认为，该房屋成交价格明显过低，合同明显不公平，遂决定解除合同。法官提醒我们，要以变相出售房屋为借口，用房屋还债。当借款人无力还款时，房屋会不时以低价出售。购房者遇到低价房时不要急于交易，他们需要重新审核卖家的所有权。
窍门三
巧妙地签了一套普通房
年景先生2010年把房子卖给了马先生，马先生签完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告诉马先生，房子是夫妻共同财产。丈夫私自出售房屋，合同无效，景先生不再履行合同。马先生去世后，其子女起诉法院，要求景先生继续履行合同。最终，法院对马先生子女的上诉不予支持。法官提醒丈夫和妻子对共同拥有的财产有平等的处理权。一方未经另一方同意擅自处理共有财产无效。因此，买房人在买房时，应该了解卖房人的家庭情况。如果已婚，配偶应签署知情同意书。如果卖家有意隐瞒婚姻状况，他应该特别警惕。2015年，董女士将房屋出售给王女士，并约定业主自房屋权属转移之日起10日内将原账户全部搬走，否则将按总价的10%支付违约金。不过，董女士继子的户籍一直没有转移。王女士上诉至法院，要求对方支付违约金，继续履行迁出户籍义务。最终，法院支持了这一说法。
法官提醒双方当事人，约定的逾期搬迁条款合法有效，应当受到法律保护。在交易实践中，可以通过约定违约后果，促使卖方积极履行账户迁出义务。2009年，马先生为孩子上学，通过中介购买了一套“学区房”，价格比周边房价高出16%。签订合同后，马先生得知所购房屋不属于重点学校。马先生上诉至法院，要求中介赔偿差价损失，退还经纪费。中介表示，合同中没有约定的是学区房，所以他不同意索赔。法院认为，由于合同中没有相关约定，故不支持马先生提出的差价损失索赔，但中介未履行仔细审查义务，责令中介返还中介费。
法官提醒购买学区房的购房者，必须事先向有关部门核实相关政策和录取指标的使用情况，然后将购买学区房的特殊目的写入合同。2015年，李先生将一套中央产房出售给小何，并约定转让时间为合同签订之日起120天内。后来，由于购房指标的限制，小何花了一定的时间卖掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因该房屋未办理集中交房挂牌手续，被退回。李先生办理完手续后，就超出了约定的交接时间。李先生向法院提起上诉，要求小河支付1万元的罚款。小何认为责任在李先生。法院认为，双方均有责任，结合具体情况，判令小河支付李先生8000元违约金。法官提醒买受人要知道房源、性质以及房屋是否符合挂牌条件。出卖人应当在房屋出售前完善相关挂牌手续，确保双方签订的合同顺利履行。2010年，居住在国外的周女士委托孙先生代为卖房，委托范围是办理卖房手续的前期事宜。后来，孙先生通过中介将房子卖给了赵先生。回家后，周女士认为房屋成交价格过低，拒绝履行合同。赵先生向法院提起上诉，要求孙先生将押金翻倍，并要求中介退还经纪费。法院认为，孙先生越权代理，中介有重大过错。赵先生也对他未能审查代理人的权限负有责任。法官提醒，在实践中，委托人代为签订合同的现象时有发生。在这种情况下，购房者必须提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件和业主身份证明，以防代理人无权代理或业主因房价上涨而拒绝出售房屋。2013年，李先生把房子租给了梅先生，并卖给了杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼，要求李先生赔偿10万元。法院认为，有证据表明梅先生知道出售房屋，因此驳回了他的诉讼。
法官提醒说，许多二手房在出售时处于出租状态。为了避免纠纷，买受人最好要求承租人放弃优先购买权等材料。了解拍卖行
技巧9
了解拍卖行
2008年，一家公司倒闭后，资产*被支付给了银行，包括一套房子。银行将该房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时，由于原房产公司已被注销，岳先生向法院起诉，要求拍卖公司协助其过户。
法官提醒，拍卖行往往存在债务问题，可能会多次抵押，购买此类房屋可能面临债权人的追偿。此外，还要注意房屋产权，是否有实际居民，户籍是否已迁出，是否有未缴水电费、物业费等，2015年，程女士将房屋出售给沈先生。合同履行期间，沈先生交了定金和首付。后来，程女士发出解除合同的通知。沈先生认为，由于房价飞涨，对方不愿出售房屋，遂起诉法院，要求对方继续履行合同。法官提醒，由于房价上涨，违约案件时有发生。买方通常有两种选择：一是继续履行合同，二是终止合同并赔偿损失。但无论是哪种要求，首先要确保买卖双方已签订购房合同，其次要严格履行合同，及时补齐卖方违约证据。

延伸阅读

还债房是指银行或其他金融机构通过抵押借款人房屋来获取贷款,并在借款人无法偿还借款时,通过拍卖或变卖房屋来偿还债务的房屋。虽然还债房在一定程度上可以帮助借款人解决资金问题,但也存在一些风险和不足之处。

首先,购房需谨慎。由于还债房往往存在抵押权问题,因此购房人在购房前需要了解相关抵押权问题,包括抵押物的价值、抵押率、抵押物是否可以转让或让渡等。此外,购房人还需要了解抵押权的种类和效力,以及抵押权对应的债权和债务情况,避免在购房过程中被抵押权问题所困扰。

其次,了解抵押权问题对于防范还债房风险也非常重要。购房人需要了解抵押物的来源和价值,以及抵押率的高低和抵押物是否具有较高的价值。此外,购房人还需要了解抵押权的种类和效力,以及抵押权对应的债权和债务情况。这样,购房人就可以更好地了解自己所购买的房屋的抵押情况,从而更好地防范还债房风险。

还债房是一种解决资金问题的方式,但同时也存在一些风险和不足之处。了解抵押权问题可以帮助购房人更好地防范风险,购房人需要谨慎对待还债房,并在购房前做好相关准备和了解。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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