二手房违约赔偿怎么办？-法律问答|晖律网

二手房违约赔偿怎么办？

回答于2024-05-06 阅读（1209）

律师回答

摘要：二手房违约赔偿主要包括支付违约金、损害赔偿和继续履行合同。买房人违约后，可选择延期履行或解除合同，并主张相应的违约金。常见的违约情形包括出卖人将房屋卖给第三人、出卖人要求提高房价办理过户以及出卖人反悔要求合同无效。买房人可向法院提起诉讼，要求继续履行合同或解除合同，并可能获得违约责任赔偿。

一、二手房违约怎么赔偿
1、支付违约金，债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱；
2、损害赔偿，因违约行为而造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿；
3、继续履行，法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。
二、二手房买卖中买房人违约后如何处理
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
三、二手房买卖常见的违约情形
1、出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
2、出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。

延伸阅读

结语：在二手房交易中，违约行为给双方带来了一定的损失和纠纷。对于违约方，可以采取支付违约金、损害赔偿或继续履行等方式进行补偿。对于买房人的违约情形，可以选择延期履行违约金或解约违约金来处理。在常见的违约情形中，如果出卖人将房屋另外卖给第三人，买房人可以请求法院继续履行合同或解除合同并要求赔偿；如果出卖人要求提高房价办理过户，买房人可以向法院提起诉讼冻结房屋并要求继续履行合同；如果出卖人卖房后反悔并要求合同无效，买房人在未经共有人同意购买房屋的情况下，可以获得支持。双方应当依法行事，维护合同的有效性和公正性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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