业主委员会终止前期物业是合理的吗？-法律问答|晖律网

业主委员会终止前期物业是合理的吗？

回答于2024-04-30 阅读（1775）

律师回答

摘要：本文介绍了前期物业服务合同的终止条件和物业的分类。前期物业服务合同可以约定期限，但若期限未满且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止。业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同，确保新物业公司是业主大会认可的物业公司。不同使用功能的物业有不同的管理内容和要求，包括居住物业、商业物业、工业物业和政府类物业等。

一、前期物业服务合同是否可以终止？前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。新的物业公司一定是业主大会认可的物业公司。如果不是的话，可以投诉业主委员会。
二、物业的分类
根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求：
1、居住物业
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
2、商业物业
商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。
3、工业物业
工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。
4、政府类物业
随着机关后勤管理社会化的实施，机关单位后勤管理工作转交由物业公司进行管理，随着后勤社会化规模的增加，政府物业逐步成为主流物业形式。由于政府物业的特殊性，对工作人员的综合素质要求较高，尤其在人员的保密意识上尤为重视。政府物业除居住物业包含的服务内容外，还涉及餐饮、会议、客房及康体等多种、综合类的服务。
5、其他用途物业
除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。
业主委员会终止前期物业只要是在合同中有明确的进行规定的或者是有其他的约定的都是合理的。物业的概念是源于美国的一种说法，我们在日常的生活生产工作中都有不同分类的物业性质进行管理和服务的，根据提供的服务不同收取的费用也是有所不同的。

延伸阅读

根据我国《物业管理条例》的规定，物业服务合同可以约定物业服务期间届满时的终止方式。若合同中没有约定或者约定不明确，则可以根据实际情况进行处理。一般来说，若合同期满后，业主委员会或者业主与物业服务企业签订了新的物业服务合同，则原合同即行终止，同时新合同开始生效。但如果业主委员会或者业主与物业服务企业没有达成新的合同，则原合同仍然有效，但物业服务企业不再承担原有合同约定的服务内容。因此，物业服务合同的终止需要根据合同的具体情况进行处理，但一般来说，只要双方在合同中明确约定或者没有约定，就可以按照法律规定进行处理。

结语：物业服务合同的终止和物业分类是物业管理中非常重要的内容。在前期物业服务合同中，可以约定期限，但若期限未满且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同就会终止。而业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，确保新物业公司是业主大会认可的物业公司。此外，根据物业的使用功能不同，物业可以分为居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同的物业类型和用途有着不同的管理内容和要求。

法律依据

物业管理条例：第二章业主及业主大会第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理条例：第四章物业管理服务第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业管理条例：第四章物业管理服务第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

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