不动产交付未登记的效力

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摘要:本文强调不动产所有权设立、变更、转让和消灭以登记为准,而非以合同签字盖章为准。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。不动产的交付方式有习惯交付、转移占有交付和法定登记交付。其中,习惯交付包括领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字;转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人,受让人因此
根据民法典的规定,不动产所有权的设立、变更、转让和消灭,以登记为准,而非以合同签字盖章为准。也就是说,签订合同后,还需要到不动产的登记部门进行登记,物权才会发生设立效力。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
二、不动产的交付方式有哪几种
1、习惯交付
该观点认为,对于房屋的交付,可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式;对于土地的交付,可以实地踏勘土地,验收用地图红线坐标各拐点,核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后,在地籍调查表上签字确认为表现形式。
2、转移占有交付
该观点认为,对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为:《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
转移占有是指,占有人以法律行为将其占有物交付与他人,受让人因此而取得占有。占有人转移占有,自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征:1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。因此,转移占有是一种事实状态的占有,但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。
3、法定登记交付
该观点认为,根据《民法典》“第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”的规定,物权在设立和变动时,必须经过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示,是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度,则不利于物权交易的安全,不利于保护第三人的利益,从而导致财产交易秩序的混乱。
三、动产交付的四种方式:
1、现实交付:是指将标的物的占有直接移转给对方当事人
2、简易交付:是指受让人已经占有动产,如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产,则于物权变动的合意成立时,视为交付。
3、占有改定:即动产物权的让与人与受让人之间特别约定,标的物仍然由出让人继续占有。这样,在物权让与的合意成立时,视为交付,受让人取得间接占有。
4、指示交付:即动产由第三人占有时,出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人,以代替交付。
此外,从存在有学理角度上的拟制交付,是指出让人将标的物的权利凭证(如仓单、提单)交给受让人,以代替现实交付的一种交付方式。
延伸阅读
结语:民法典规定不动产所有权的设立、变更、转让和消灭以登记为准,非以合同签字盖章为准。不动产的交付方式有习惯交付、转移占有交付和法定登记交付。其中,习惯交付包括领取钥匙、交房通知或实地踏勘土地、核定土地面积签字确认等方式;转移占有交付则是指占有人将占有物交付给受让人,自受让人取得事实上物的管领力时完成;法定登记交付则是指物权在设立和变动时必须经过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。
法律依据
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第二十一条\t具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:
(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;
(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
(一)登记簿上存在有效的异议登记;
(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)(2016-02-22)\t第十五条\t受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

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