买按揭房要注意什么-法律问答|晖律网

买按揭房要注意什么

回答于2024-04-27 阅读（1005）

律师回答

摘要：根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。但已抵押的房地产转让时,需要征得抵押权人的同意。否则,在法律上无效。同时,购房人以抵押权购买此类房地产也存在法律风险。为规避风险,购买二手房时应向房屋土地管理部门核实,并最好要求抵押权人出具书面同意转让抵押物,同时要求抵押权人签署转让协议,并在房屋土地管理部门解除抵押协议后办理产权过户手续。抵押人的权利包括房屋抵押人

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。也就是说，已经抵押的财产可以转让，但转让的前提是要征得抵押权人的同意。相反，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，在法律上无效。同时，购房人以抵押权购买此类房地产也存在法律风险。抵押权人一旦想实现抵押权，买方的风险就会出现。如何有效规避这种风险？在实际案例中，有人未经抵押权人同意转让抵押房地产，拿到房价后离开的。抵押权人要实现抵押权，就要知道抵押人是出壳的，这就引发了更为复杂的法律纠纷。购买此类二手房的风险防范方法：
1。选择购买二手房后，向房地产所在地房屋土地管理部门核实。中外合资经营企业的房地产或者原属于出口商品房的二手房，由市房屋土地管理部门进行核查，看是否已经抵押，谁是抵押权人，抵押期限多长。
3。如果发现二手房已经抵押，我们应该和产权人一起去找抵押权人，征得抵押权人同意转让房产。买受人最好取得抵押权人的书面同意。
现行的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》只强调抵押房地产经抵押权人同意可以转让，但未明确是否需要书面同意。但在实际操作中，最好是要求抵押权人出具书面同意转让抵押物，这样对买受人更有法律保护。同时，还应要求抵押权人签署转让协议。转让协议签订后，抵押人和抵押权人应会同买受人到房屋土地管理部门解除抵押协议，抵押人再会同买受人办理产权过户手续。房屋抵押人的权利：（1）房屋抵押人对抵押房屋享有所有权，并有权从抵押房屋中取得各种收益。（二）抵押人有处分抵押房屋的权利，但转让抵押房屋，必须事先征得抵押权人的同意。（三）抵押房屋可以多次抵押，但若干房屋抵押权担保的债权总额不得超过抵押房屋的价值。（4）抵押房屋可以出租。

延伸阅读

抵押权人的权利与义务是房屋抵押中非常重要的一个主题。抵押权人是指贷款机构或银行等金融机构,他们向房屋抵押人提供贷款,并在房屋抵押人无法按时偿还贷款时,有权通过法律手段拍卖房屋来收回贷款。而房屋抵押人则是指借款人,他们通过抵押房屋来获得贷款,并承担相应的还款义务。

在房屋抵押过程中,抵押权人享有以下权利:

1. 优先受偿权:抵押权人是第一顺位的债权人,如果借款人无法偿还贷款,抵押权人可以优先受偿,即通过拍卖或变卖房屋来收回贷款。

2. 抵押权登记:抵押权人需要将抵押房屋进行登记,以确保在借款人无法偿还贷款时,抵押权人可以顺利地拍卖房屋。

3. 贷款利率:抵押权人可以与借款人协商贷款利率,但需要符合法律法规的规定。

而房屋抵押人则需要承担以下义务:

1. 按时还款:借款人需要按时偿还贷款本金和利息,以避免抵押权人的权益受到损害。

2. 保守秘密:房屋抵押人需要保守抵押权的秘密,以避免抵押权人滥用法律手段。

3. 配合抵押权人:如果借款人无法偿还贷款,抵押权人需要积极配合抵押权人的法律程序,如提供相关证据、协助抵押权人申请拍卖等。

在房屋抵押过程中,抵押权人和房屋抵押人需要遵守法律法规的规定,以保证抵押贷款的合法性和安全性。

结语：抵押房地产转让或出租需要征得抵押权人同意，否则在法律上无效。购房人以抵押权购买房地产也存在法律风险。为规避风险，购买二手房时应向房屋土地管理部门核实，并要求抵押权人出具书面同意转让抵押物，并签署转让协议。转让协议签订后，抵押人和抵押权人应会同买受人办理产权过户手续。抵押人有权从抵押房屋中取得各种收益，并可以多次抵押，但若干房屋抵押权担保的债权总额不得超过抵押房屋的价值。抵押房屋可以出租。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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