许多在购买房屋后的人,面对不低的贷款利息,都希望提前偿还贷款,从而摆脱贷款奴隶的困境。以上这些问题,也就成了大家所关注的焦点。
有没有“提前还贷最佳时间点”?
其实,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是等额本金还是等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30×12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:假设贷100万,那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:2777.78*0.270833%=7.52元。
结论:提前还款并不存在某个时间点“更值”。
贷款时间越长利息总额就越多?
通过上面这些具体的数据,大家会发现,这个还房贷的过程,你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱,每个月已经还了多少本息,还剩下多少本息,都是按照固定的房贷年化利率算出来的,谁也占不了谁的便宜。
具体说,就是在你一开始签订的贷款期限之内(假设贷款30年),无论你是已经还贷5年、10年,还是还贷15年、20年等等,在这些不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷,但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情,关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
也就是说,无论你什么时候还款,在房贷年利率固定的情况下,你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还,你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的,如果换成商业贷款,也是同样的道理。
关于公积金贷款
公积金贷款同比于商业贷款来说利率很低。算笔帐:以一套40万的房屋为例,按70%的贷款额度计算可以贷款28万。若商业贷款年限为25年,则月均还款1620.58元,25年付款总额486174元,支付利息总额高达206174元。而同样是年限25年的公积金贷款,月均还款1364.49元,25年总还款409345元,支付利息总额129345元,比起商业贷款而言,25年共节省利息支出近76829元。
住房公积金相当于一笔额外存款。住房公积金是企业和员工共同缴纳的,企业会根据员工缴纳的住房公积金比率补贴同等数额的款项。在贷款买房以及与房屋相关的使用中,完全归员工个人所有,相当于一笔放在银行的存款。以北京为例,假如您的月薪是6000元,按5%缴纳即300元/月,单位也会相应的为您缴纳300元,也就相当于多了600元的存款,这是相当划算的。
提前还清公积金贷款是否划算?
1.公积金贷款不容易成功申请,目前很多银行的公积金贷款要排队半年以上,在您还清了公积金贷款后,如果想再购置其他住房,就很难再次成功贷到款。
2.如果您把手头的闲钱用来还公积金贷款,当您遇到其他突发事件急需用钱,比如孩子上学、父母生病、买车等智能申请商业贷款,利率会大幅度提高,支付的利息更多。
3.如果您拿闲钱买短期理财产品或者找到好的项目进行投资,收益会超过还公贷的利息,并且还可能有额外的收入。
4.考虑到通货膨胀的因素,现在的钱永远比未来的钱更值钱。我国的通货膨胀率一直处于银行利率之上,那就意味着,您的还款金额是一直在贬值的,那对于贷款的您来说是很划算的。
5.最重要的一点是,公积金按揭贷款是按等额本息的方式还款,这种还款方式每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这一点在办贷款时银行是不会提示您的。
是否选择提前还贷
5个小建议
房贷提前还完谁都可以去做,只要你愿意,但不存在所谓的“最佳时间点”
有一部分人,只要银行有贷款,就感觉自己在背债,浑身不舒服,就想提前还款,那就去还,了结自己心里的不舒服
很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等,需要先还完贷款,或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款,但时间点也是根据自己的情况来定的。
如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
相比很多理财产品给你带来的年化利率,银行房贷的年化利率真的很低,这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时,如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话,那就是越晚还越好。如果房贷利率下降,那就更值了,更是要越晚还越好。

公积金贷款提前还的最佳时间因个人情况而异，但一般来说，最好在以下几个方面做出明智的考虑：

1. 还款压力：如果您的公积金贷款已经处于高额负债的状态，并且您没有足够的收入来偿还贷款，那么提前还贷可能是一个明智的选择。通过提前还贷，您可以减少每月支付的贷款金额，从而减轻经济压力。

2. 利率变化：如果您的贷款合同中包含利率浮动条款，那么在利率上升之前提前还贷可能是一个更明智的选择。通过提前还贷，您可以减少未来可能需要支付的利息。

3. 贷款期限：如果您的贷款期限还较长，那么提前还贷可能不如选择将贷款进行展期或者将贷款进行再融资。因为展期可能会导致贷款利率上升，而再融资则可能会增加额外的费用。

综上所述，如果您有足够的经济能力并且您的公积金贷款已经处于高额负债的状态，那么提前还贷可能是一个明智的选择。但是，在做出决定之前，您应该仔细考虑自己的实际情况，并确保您已经了解了所有相关的法律和税收规定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十二条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。