二手房卖家逾期搬出有什么风险-法律问答|晖律网

二手房卖家逾期搬出有什么风险

回答于2024-04-09 阅读（2454）

律师回答

摘要：二手房卖家逾期搬出可能会影响产权过户手续和水电煤过户手续的办理，也会导致新业主需要承担拖欠的水电煤费用。此外，卖方的信用记录可能会受到影响，也会对其未来的信用评级产生负面影响。因此，在二手房交易过程中，卖方需要按照合同约定的时间搬出房屋，否则可能会承担相应的违约责任。

二手房卖家逾期搬出可能会带来以下风险:

1. 产权过户手续可能会受到影响:二手房卖家可能会逾期搬出,导致原业主的账户无法转移,从而影响产权过户手续的办理。

2. 水电煤过户手续需要及时办理:二手房卖家可能会拖欠水、电、煤等费用,导致新业主需要及时办理过户手续。

3. 拖欠物管费、电话费等费用:如果二手房卖家拖欠了水费、电费、煤电费等费用,新业主可能需要承担这些费用。

4. 卖方信用风险:如果二手房卖家有逾期搬出的情况,可能会影响其信用记录,进而影响其未来的信用评级。
在二手房交易过程中，一个非常重要的环节就是房屋过户。很多业主在办理产权过户手续后，没有按照合同约定的时间搬走。表面上看，这种情况并没有给买方带来经济损失，但卖方需要承担一定的违约责任。
例如，上海市浦东新区法院判决了这样一个案件，逾期迁出户口的当事人被判处7万余元的罚金。2014年12月，房地产交易双方进行了一次二手房交易，后来买受人以139万元的总价向出卖人购买了一套房子。双方商定价格后，签订了房地产买卖合同。同时，合同还规定，2015年1月5日前，双方应办理房屋产权过户手续。
由于出卖人的户口与房屋有约束力，为了保证出卖人能及时搬出户口，买卖双方签订了补充合同条款，双方约定，出卖人承诺自上述房地产权利转让之日起20日内办理原户籍迁出手续，逾期一日的，买受人应支付该房屋总价的万分之五，乙方应支付违约金，直至该房屋内所有账户全部迁出。合同签订后，双方约定按约定时间办理过户手续。但由于种种原因，房主于2015年5月8日因各种原因搬出户籍。由此引发了违约赔偿案件。
买受人起诉时，认为自己按约定履行了付款义务后，虽然出卖人已经履行了交房义务，但并未将户口迁出。该行为构成违约，出卖人应当按照合同约定向买受人支付违约金。按照违约金的计算方法，卖方应向买方支付7万余元。
然而，卖家认为账户只延迟了几个月，要支付7万余元，所以坚决不同意。他认为他确实有理由推迟离开这个帐户。经与买方协商，买方表示晚搬无所谓，但现在买方要求支付违约金，卖方不能接受。显然，没有证据支持卖方的主张。
庭审后，法院认为，卖方在合同中已作出了迁出账户时间的承诺，应严格执行。如有特殊困难，不能按时迁出，还应与买方协商后取得买方的书面或其他明确谅解。但现在卖方的违约行为已经成立，买方的原承诺也没有书面约定，所以法院只能支持买方的索赔，然后卖方还要向买方支付7万余元的违约金。之后，它提醒房地产交易双方，任何约定事项都需要有书面证据，才能成为日后的有力支撑，保护自己的合法权益。

延伸阅读

结语：二手房卖家逾期搬出可能会带来产权过户手续受到影响、水电煤过户手续需要及时办理、拖欠物管费、电话费等费用以及卖方信用风险等问题。在二手房交易过程中，买卖双方需要特别注意房屋过户手续的办理，以避免产生不必要的麻烦和损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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