根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。
总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下：
土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给。’
实行土地有偿使用制度以后，有些类别的用地仍需政府行政划拨。鉴于我国目前土地使用双轨并存的局面和我国社会主义公有制的性质，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和行政划拨土地的数量，将逐步减小。具体的运作方式也会逐步有所改变。
开发商如何成功获取土地使用权？
律师回答
摘要：城市土地所有权归国家所有，土地使用权可通过市场出让、转让获得，开发商可通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。土地使用权划拨是政府依法将土地使用权交付给使用者的行为，实行土地有偿使用制度后，部分用地仍需政府行政划拨，但其范围和数量将逐步减小。
延伸阅读
开发商如何在法律框架内获得土地使用权？
开发商在法律框架内获得土地使用权的方式有多种。首先，开发商可以通过购买土地或与土地所有者签订土地租赁协议来获取土地使用权。其次，开发商可以参与土地拍卖或竞标，通过竞争方式获得土地使用权。此外，开发商还可以与政府或土地管理部门合作，通过合作开发、土地出让等方式获得土地使用权。在获得土地使用权之前，开发商需要遵守相关法律法规，提交必要的申请文件，并按照规定缴纳相应的费用。同时，开发商还应遵守土地使用权的限制和约束，确保在法律框架内合法、规范地使用土地。
开发商在法律框架内获得土地使用权的方式有多种。首先，开发商可以通过购买土地或与土地所有者签订土地租赁协议来获取土地使用权。其次，开发商可以参与土地拍卖或竞标，通过竞争方式获得土地使用权。此外，开发商还可以与政府或土地管理部门合作，通过合作开发、土地出让等方式获得土地使用权。在获得土地使用权之前，开发商需要遵守相关法律法规，提交必要的申请文件，并按照规定缴纳相应的费用。同时，开发商还应遵守土地使用权的限制和约束，确保在法律框架内合法、规范地使用土地。
结语：根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权，包括协议、招标和拍卖等方式。对于已划拨的土地，开发商还可通过补地价方式获取使用权。在实行土地有偿使用制度后，政府行政划拨将逐渐减少，但仍将长期存在。开发商可通过购买、租赁、拍卖、合作开发等方式获得土地使用权，需遵守相关法律法规并缴纳费用，确保合法、规范地使用土地。
法律依据
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
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