房屋抵押能过户吗?-法律问答|晖律网

房屋在抵押时可以过户，但是必须经过银行的同意才可以办理手续。房屋在抵押时需要办理过户的，由买卖双方、抵押权人三方共同申请办理过户手续，夫妻在婚后贷款买房的，即使在婚后共有房产的产权证上加配偶一方名字，也要经过银行，即抵押权人同意，然后由夫妻双方和抵押权人三方一起去办理过户手续。
一、房产共有人怎么办理
房产证上加名字及办理费用，主要有以下几种情况：（一）房屋有贷款尚未还清，如果房产有贷款，则不管是加配偶或是子女的名字，都须征得抵押权人（一般为银行或公积金担保公司）的同意方可加名字，而一般抵押权人是不会同意的，所以实务操作中是还清贷款后方可加名字。（二）房屋无贷款，或贷款已还清，要加配偶的名字，夫妻双方本人带好身份证、结婚证、房产证和土地证（均需原件）至服务房管窗口办理即可。乡镇房产至各乡镇房管所办理即可。（三）房屋无贷款，或贷款已还清，要加子女的名字，很多市民认为，父母房屋加子女名字是天经地义，也是很简单的事，现产权人是甲一人，即房屋的产权属于甲，要在房产证上添加名字，也即意味着房屋的产权从原属甲一人的变化为属甲乙二人共有。以上就是关于房产更名的内容了，哪种过户方式更划算，关键得看哪种方式更合适自己。
二、房产证名字变更情况有哪些
房产证名字变更也分加名减名情况，加名情况是非常常见的，具体办理分以下几种情况：
夫妻加名，婚前婚后各不同。婚前加名：按赠与、买卖方式依据双方申请办理。赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
婚后加名：这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
父母子女加名变更，选择赠与。如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税；办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
兄弟姐妹加名变更，考虑买卖。虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：比较简单，双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续；需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
按揭中房产加名字变更：上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
三、买二手学区房办理房屋过户手续要注意什么
1、核实房屋产权
只有拥有完整产权的二手房才能办理房屋过户手续，所以大家在办理房屋过户手续之前，一定要先确定房屋产权是否真实可靠，比如小产权房是没有国家认可的房产证书的，属于乡产权不能办理过户手续。还有一种比较常见的情况大家也要注意，房屋的共有权人如果不同意转让房子也是不行的，如果房屋有好多个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
2、了解房屋现状
购房者只核实清楚房屋产权没有问题也不能完全放心，购房者还需要了解清楚房子目前的状态，买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，如果没有结清银行贷款的话，也是办理不了房屋过户手续的。还有一种情况就是，目前二手房时出租给他人使用的，而根据买卖不破租的规定，如果租客没有放弃购买这套房子的话，买卖双方也是不能办理房产过户手续的。
3、留下尾款
留下尾款等到房产过户手续办理完之后再结清，这种方式对于购房者来说更有保障一些，因为在办理过户手续的时候，还有可能会出现一些其他的意外情况，如果在税费缴纳，或者是其他费用缴纳上面出现争议，比如说水、电、有线电视、煤气等未结清，没有事先约定，无缘无故让购房者承担的情况下，购房者可以拒绝，对方如果不依的话，也有尾款作为保障。
4、协商户口问题【非常重要，牵扯到孩子入学】
办理二手房过户手续的时候最好将户口的问题一并解决了，毕竟买卖双方互不认识，在二手房交易完成之后基本上就不会存在再联系的情况了，但如果事后再要求卖家将户口迁出去的话，很多卖家都是不配合的。在一些大城市是有落户限制的，虽然并不是买了房子就一定能迁入户口，不管买房子的时候自己能不能落户，首先要确保原房主户口是迁出了的。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

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