商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。
需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了受害方更大的自主权。
合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。
商品房预售许可是否受法律保护？
律师回答
摘要：商品房预售合同备案登记的重要性及效力。预售合同虽可成立，但未经登记备案无法保护受害方的权益。登记备案使合同具有对抗善意第三方的效力，消费者可依法要求法院裁定开发商的转让行为无效。预售合同的书面形式也有助于登记备案和过户手续的进行。此外，未经备案的合同无法弥补受害方的损失，而备案后受害方可选择解除合同并要求赔偿损失，或要求赔偿后继续履行合同。预售合同备案登记赋予了受害方更大的自主权。
延伸阅读
结语：商品房预售合同的登记备案虽非合同成立的必要条件，但对保护受害方权益至关重要。未办理备案手续的合同仅返还已付款项，无法弥补可能的损失。相反，备案后，若一方违约，另一方可要求解除合同并赔偿损失，或继续履行合同。备案的效力在于对抗善意第三人，消费者可依法要求法院裁定开发商的转让行为无效。因此，合同备案登记对于确保双方权益具有重要意义。
法律依据
商品房销售管理办法：第六章法律责任第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
商品房销售管理办法：第七章附则第四十八条本办法自2001年6月1日起施行。
商品房销售管理办法：第七章附则第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
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商品房销售管理办法：第七章附则第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
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