房改房能不能购买,是否能购买房改房-法律问答|晖律网

房改房能不能购买,是否能购买房改房

回答于2024-04-22 阅读（2916）

律师回答

摘要：本文介绍了房改房的销售对象和购买限制，以及购买房改房需要注意的事项。购买房改房需要查册、补地价、补分摊和成本价，以及交付房款。此外，还需要了解契税、印花税、土地出让金和个人所得税的相关规定。在购买房改房时，买家需要了解这些信息，以避免支付不当的费用。

房改房可以在市场上流通,但销售对象有条件限制。不是所有人都有资格享受房改的优惠政策。购买房改出售的住房的人只能是不属于承住独用成套公有住房的居民,或者符合分配住房条件的职工。同时，在房改售房中对购房的面积也是有控制的，这是为了防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
购买房改房要注意什么
1、查册
要知道房改房有没有正规的房产证，能否正常出售，查册是一个必要手段。所谓“查册”，就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，买家可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
2、补地价
很多想买房改房的人，都是看中它位于市区而价钱便宜。可放盘价看合适了，最后付钱却可能多出来一笔，这多出来的一笔往往就是“补地价”的钱。由于土地原先价值和现在价值存在差额，以前这部分差额由单位承担，现在业主要出售，则必须到房管局补足差额才能成交，而房管局之后会将资金划拨回单位。
3、补分摊和成本价
在房改房的房产证上，还有一栏是“有没有补分摊”。业主若购买了分摊面积，则这一栏会注明“已补分摊”并盖章。不少房改房都没有补分摊，按规定，对未补分摊的房改房，转手他人时必须要由业主补分摊才可继续交易。而这笔费用最后经常落在买家的身上，因此，买家要事先了解清楚，做到心中有数
4、交付房款
房子不是普通的商品，尤其在市区，动辄就要花掉上百万甚至几百万元，这么多的钱给出去会不会有风险，其实不少人都心有惴惴然。如何付款应在合同上写清楚，按合同办事，一般不会有太大的问题。但不可以交由中介代收房款。买家现金付款后要索取收款收据等证明，若选择银行划账，也应把汇款或转账的流水单或相关证明保存好，以备不时之需。
房改房过户需要缴纳哪些税费?
1、契税
关于契税的税额，各省、自治区、直辖市人民政府会在3%～5%的税率规定范围内浮动，具体数额会按照该地区的实际情况决定。
2、印花税
按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率
按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额
3、土地出让金
房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%。当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;
4、个人所得税
房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款的实际交付时间为起算。计算方式为(实际销售价格-原购买价格-合理费用)×20%”，原购买价格不是以房改时所交纳的款项为依据，而是统一为4000元/平米。

延伸阅读

按照我国《房地产管理法》及《城市房地产管理法》的相关规定，房改房是指在国有土地上，通过房屋改革等方式，将集体所有制房屋转变为个人所有或集体所有制房屋而产生的房屋。对于购买房改房，需要注意以下事项：

1. 产权证明：购买房改房时，需提供房屋所有权证、土地使用权证等产权证明文件，确保房屋的产权清晰明确。

2. 房屋性质：房改房属于非住宅房屋，因此购买时需要了解房屋的性质，如住宅、公寓、别墅等。

3. 房屋价值：购买房改房时，需了解房屋的评估价值，以便于办理房屋交易手续和申请房屋贷款。

4. 缴税情况：房改房在购买时需要了解房屋的缴税情况，包括房产税、土地使用税等。

5. 土地性质：房改房的土地性质为国有土地，与非国有土地的房屋有所区别。

6. 房屋用途：购买房改房时，需要了解房屋的用途，如居住、办公、商业等。

7. 房屋周边环境：购买房改房时，需要了解房屋所处区域的环境、交通、配套设施等，以便于日常生活和经营。

8. 房屋管理：购买房改房时，需要了解房屋的管理情况，包括物业管理、维修等。

总之，在购买房改房时，需要了解以上事项，确保购房合法合规。同时，建议在购房前咨询专业律师，以避免购买风险。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。

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