无效的房屋买卖合同有几种-法律问答|晖律网

无效的房屋买卖合同有几种

回答于2024-04-10 阅读（2185）

律师回答

摘要：本文探讨了数种失败的房屋买卖合同，这些纠纷与产权、房价及原承租户权益等焦点问题息息相关，但关键在于买卖合同的合法性。文章提供了包括房屋买卖,无效的房屋买卖合同,几种无效的房屋买卖合同等相关信息咨询。其中包括七种无效的房屋买卖合同，分别为房地产分离出卖、房权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购房、非法转让以及价格欺诈、显失公平。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房

本文探讨了数种失败的房屋买卖合同，这些纠纷均与产权、房价及原承租户权益等焦点问题息息相关，但关键在于买卖合同的合法性。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?同时文章提供了包括房屋买卖,无效的房屋买卖合同,几种无效的房屋买卖合同等相关信息咨询。
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种：
1、房地产分离出卖，合同无效
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、房权未登记过户，合同无效
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房地产交易中心登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，利害关系人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房，合同无效
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6、非法转让，合同无效
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
另外，价格欺诈，显失公平，合同可撤销
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉，或向仲裁机构申请仲裁。

延伸阅读

房屋买卖合同是房屋交易中的一种重要合同形式。然而,并不是所有的房屋买卖合同都是有效的。根据相关法律规定,以下情况下的房屋买卖合同均为无效合同:

1. 恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同,如恶意合同。

2. 以合法形式掩盖非法目的的合同,如虚假合同。

3. 损害社会公共利益的合同,如损害公共利益的合同。

4. 违反法律、行政法规的强制性规定的合同,如违反强制性规定的合同。

5. 造成对方人身伤害或者财产损失的合同,如人身伤害合同或财产损失合同。

6. 格式合同和非格式合同无效的合同,如未按照法定程序制定的合同。

7. 违反法律规定或者社会公共利益的合同,如违反法律规定或社会公共利益的合同。

因此,如果一份房屋买卖合同符合以上任何一种情况,那么该合同就是无效的。为了避免无效合同的风险,建议双方在签订合同时,仔细阅读相关法律条款,并尽量遵循法定程序。

结语：本文探讨了数种失败的房屋买卖合同，这些纠纷均与产权、房价及原承租户权益等焦点问题息息相关，但关键在于买卖合同的合法性。根据文章提供的信息，主要有七种房屋买卖合同属于无效合同，包括房地产分离出卖、房权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购房、非法转让等。买卖房屋时必须签订房屋买卖合同，并到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。因此，读者在购房时应格外注意买卖合同的有效性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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