合同违约解除后能否继续使用买卖不破租赁？-法律问答|晖律网

合同违约解除后能否继续使用买卖不破租赁？

回答于2024-05-02 阅读（2202）

律师回答

摘要：买卖不破租赁原则适用于租赁房屋发生所有权变动的情况，保护承租人的租赁权。除非存在抵押权或法院查封等特殊情况，买受人应继续履行原租赁合同。当事人可以约定解除租赁合同，但需在买卖合同前告知买方租赁合同的存在。买卖不破租赁原则不适用于强制措施下的不动产。

如果当事人约定了违约解除合同的，可以选择解除合同，也可以选择适用买卖不破租赁原则
买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。
受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
适用买卖不破租赁原则之前，买卖合同的卖方必须将不动产的实际情况在订立合同时告知买方，履行先合同义务，如果没有告知的，视为买方不知道租赁合同的存在，但是此时也不能产生对抗效力，只有处于破产、人民法院查封等强制措施下的不动产才不适用。

延伸阅读

结语：买卖不破租赁原则是城镇房屋租赁合同中的基本原则。根据该原则，即使在租赁期间发生所有权变动，租赁关系仍然存在，新的房屋受让人需要继续履行原租赁合同。这一原则的目的是保护承租人的权益，给予其更多的保障。然而，根据司法解释，买卖不破租赁原则有两个例外情况，即房屋在出租前已设立抵押权或被人民法院依法查封。除此之外，双方当事人也可以在租赁合同中约定不受买卖不破租赁原则约束。在适用买卖不破租赁原则前，卖方应当履行告知买方不动产实际情况的义务。然而，若卖方未履行告知义务，买方对租赁合同的存在无知，但此时也不会对抗租赁关系的产生。需要注意的是，强制措施下的不动产不适用买卖不破租赁原则。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问当事人约定了违约解除协议能否使用买卖不破租赁？

答

律师解答：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁...查看全文

问当事人约定了违约解除协议能否使用买卖不破租赁？

答

法律解析：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁...查看全文

问买卖不破租赁是否能作为违约解除合同的依据？

答

买卖不破租赁原则适用于租赁关系中，即使出租人将租赁物卖给他人，租赁关系仍然存在，买受人不能否认租赁关系。司法解释规定，除非存在抵押权或法院查封等情况，人民法院应支持承租人要求受让人继续履行原租赁合同。双方当事人也可以在合同中约定不...查看全文

问买卖不破租赁可以违约解除吗？

答

买卖不破租赁原则可适用于房屋出售后的租赁关系，但违约方需支付赔偿。然而，先抵押后租赁、先查封后租赁以及属于破产财产的房屋不适用该原则。承租人与房东应提前协商租赁关系处理方式，并在合同中约定责任和义务。购房者购买二手房时也需了解房屋...查看全文

问破产后能不能解除租赁合同？

答

破产可以解除租赁合同。根据法律规定，合同当事人可以在协商之后解除合同，也可以在出现法定解除事由时解除合同。如果当事人约定一方出现破产情形可以解除合同的，当事人也可以据此解除合同。破产可以能否解除租赁合同破产能解除租赁合同。根据...查看全文

问房屋转租是否使用买卖不破租赁

答

出租人同意承租人转租房屋时，适用买卖不破租赁的规定。若出租人未在六个月内提出异议，则视为同意转租。租赁期间，承租人发生所有权变动不影响租赁合同效力。...查看全文

问买卖不破租赁违约告谁

答

租赁合同纠纷解决方式：协商解决、调解、起诉、仲裁。根据《民法典》和《民事诉讼法》，当事人可通过协商解决纠纷，若协商不成可申请调解，调解不成可向法院起诉。若合同中有仲裁协议或仲裁条款，可向仲裁机构申请仲裁。根据《中华人民共和国仲裁法...查看全文

问卖房后能否解除租赁合同？

答

在出租房屋的情况下，房东不能通过出售房屋来解除租赁合同，也不能要求租户返还租赁物。买卖不破租赁不属于善意取得，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁，不适用于动产租赁。买卖不破租赁原则主要适用于不动产租赁，不适用于动产租赁，因为动产的...查看全文

问商铺租赁合同能否违约解除？

答

租赁合同不能够违约。依法成立的合同具有法律效力，受法律保护，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。如果当事人违约的，应依法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。租赁合同是否能够强制履行...查看全文

问破产能否解除租赁合同？

答

破产可以解除租赁合同。根据法律规定，合同当事人可以在协商一致后解除合同，也可以在出现法定解除事由时解除合同。如果当事人约定一方出现破产情形可以解除合同的，当事人也可以据此解除合同。破产可以可不可以解除租赁合同 ...查看全文

问违约方能否解除买卖合同

答

本文探讨买卖合同中的违约方是否能解除合同以及买卖合同的特征和标的物。在买卖合同中,违约方需向守约方提出解除合同的要求,并承担相应的违约责任。如果守约方同意解除合同,则违约方需承担违约金或者按照合同总金额的百分之三十进行支付。如果守...查看全文

问买卖不破租赁违约怎么办?

答

本文介绍了买卖不破租赁原则及其在租赁关系持续期间和所有权变动情况下的适用情况。这一原则指出,在租赁关系持续期间,即使所有权人将租赁物转让给他人,也不会影响租赁关系的存在。买受人不能以已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要...查看全文

问买卖合同违约方能否解除合同

答

一、房屋买卖买方违约卖方能否直接解除合同吗如果买方恶意违约，那么卖方可以单独解除合同;如果买方只是说晚打款1天或是申请延长几天打款，卖方并不能单独解除合同;关键看合同中违约责任的确认，具体情况具体分析，建议还是以协商为主。《合...查看全文

问租赁买卖不破租赁是否合法？

答

买卖不破租赁不属于善意取得，出租人在买卖不破租赁中具有处分权。根据《民法典》规定，无处分权人转让不动产或动产给受让人时，所有权人有权追回。但如果受让人是善意的、以合理价格转让，并符合登记或交付要求，受让人可以取得该不动产或动产的所...查看全文

问买卖合同解除后租赁是否有效

答

《民法典》规定买卖合同解除租赁满足下列条件是有效的：行为人的意思表示真实；租行为人是具有相应的民事行为能力人；买卖合同解除租赁的内容不得违反法律法规或公序良俗；法定其他有效条件等。民法典规定买卖合同解除租赁是否有效买卖合同的解...查看全文

问合同因违约解除后,能否继续主张违约责任

答

合同解除后，仍可追究违约责任。根据法律规定，如果一方当事人不履行或不按约定履行合同义务等违约行为导致合同解除，守约方有权要求违约方承担相应责任。...查看全文

问合同因违约解除后,能否继续主张违约责任

答

合同因违约解除的，解除后能要求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。【本文关...查看全文

问房屋租赁合同违约方能否解除合同

答

房屋租赁合同违约一方，一般没有解除合同的权利。没有违约的合同当事人可以行使约定或者法定合同解除权。《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由...查看全文

问房屋租赁合同违约方能否解除合同

答

法律分析:房屋租赁合同违约方不愿意继续履行合同的可以解除合同，但需要承担相应的违约责任。我国法律规定，根据意思自治原则，只要双方当事人协商一致，就可以解除合同。并且当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解...查看全文

问买卖不破租赁承租人新房主是否应继续履行合同？

答

买卖不破租赁承租人新房主应继续履行合同。租赁关系继续存在，买受人成为新的出租人。所有权变动以房屋所有权变更登记的时间为准。买受人享有租金请求权和合同终止权，但出租人的损害赔偿请求权独立存在。买受人有义务保持租赁物符合约定的用途和维...查看全文