根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?
在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。
一、土地使用权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况
(1)被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。
(2)被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用
(3)土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡(镇)村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法(试行)》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
二、船舶抵押权转移的条件是怎样的
1、船舶抵押权转移一定要经过抵押权人的同意
根据《海商法》第十七条的规定，船舶抵押权设定后，未经抵押权人同意，抵押人不得将被抵押船舶转让给他人。
1、抵押权的转让须与主债权的转让同时进行
抵押权设立的目的是为了保证债权的实现，抵押权的发生以债权的存在为前提。相对于主债权来说，抵押权又是一种从权利。抵押权不得与所担保的债权分离而单独予以转让，抵押权人也不得将抵押权单独让与他人，而自己保留被担保的债权。此时抵押权单独转让会因违反了抵押权从属性原则而无效。
2、抵押权与债权一同转让时，须办理抵押权人变更登记手续
抵押物一般为不动产，而不动产物权以登记为公示方式，这也是各国立法通例。抵押权作为一种担保物权，也应遵循物权公示原则。因此抵押权的转让（变动）也应履行抵押权人变更登记手续，否则抵押权的转让将不能对抗第三人。
买抵押房子需要注意什么?
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