大家在租赁房屋的时候可能会遇到一些特殊情况，如果所租赁的房屋在租赁前已经被抵押，这种情况则被称为先抵押后租赁，那么先抵押后租赁怎么处理?下面就由我为您解答，供大家参考学习，希望对大家有帮助。一、先抵押后租赁怎么处理
如果房产在抵押之前就已经出租出去了的话，那么房屋的承租人对该房屋就拥有优先购买权，承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，抵押权人也不能解除原租赁关系，这时就容易引起纠纷。为了避免纠纷的产生，抵押人如果要将已经出租的房屋抵押的话，必须将房屋已出租的事实告知抵押权人，否则将承担赔偿责任。
出租人将已出租的房屋设定抵押后，将会成为抵押权实现的一种负担。一方面，在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果抵押人与抵押权人达成协议，债权人以折价方式实现抵押权，则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，那么，根据“买卖不破租赁”的规则，抵押权人不能解除原租赁关系，将房屋用作他用。另一方面，在债务履行期届满债务人无力还债时，如果债务人将房屋变卖或者拍卖，按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋交易完成后，租赁关系将继续存在，这必然会降低抵押物的交换价值，从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍，因此，抵押人将已经出租的财产设定抵押时，应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害，抵押人应负赔偿责任。
1、住宅区“陷阱”。注意住宅小区内的商服。由于涉及居民安全、健康等原因，一些商用服务功能被限制，如居民楼下不允许开饭店，靠近学校的位置太近不允许开网吧等，都会影响租赁者的数量和兴趣。
2、非学区“陷阱”。注意非学区房升值潜力减小。随着学生小学至高中阶段学区划定，优质学校区域内的房子会升值，而且卖出时也会高于其他学区。正如某地媒体报道:受教育学区重新划分等因素影响，全市二手房市场交易量急剧攀升。仅4月份，二手房市场同比增长26.9%。而非学区房除了位置地段优势，几乎再无优势可言，所以只有贬值和基本居住价值。投资意义不大。
3、面积“陷阱”。就是注意太小或太大面积的商服商铺。这类房子，面积太小的商铺往往管理权不在拥有者手中，由开发商或经营性连锁公司代管，适合出租给做小本买卖者，这类人群一般流动性大，无利即走，特别是商场商铺，经营好的商场管理者趁机提升房租，导致营业者抗议撤走，有时因此常年闲置，最后导致商铺拥有者利益受损。而面积太大者，如果不是市中心或闹市区，更要谨慎，因为这些商服由于购买时动则几百万上千万，投资者如果租金少于总投资的银行利息，自然不愿意租;如果租金过高，租赁者觉得盈利把握不大，或实力不足者，当然不敢轻易租赁，导致房屋闲置。不仅损失投入资金利息，还要损失一大笔取暖物业费。
