租售同权后对房地产影响几何？-法律问答|晖律网

租售同权后对房地产影响几何？

回答于2024-04-10 阅读（190）

律师回答

摘要：租售同权将对房地产市场和住房租赁市场产生深刻影响。一方面，租售同权将增加住房供应量，削减购房紧迫性。另一方面，租售同权可能对房价形成压力，特别是学区房存在回落风险。此外，租售同权可能导致房租上涨，租金溢价和住房自有率下降。机构化租赁企业的发展也将提升房企的定价权。总之，租售同权将对房地产市场产生重大影响。

什么是租售同权？
租售同权，住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
租售同权后对房地产影响几何？
可以预见，一旦“租售同权”在某一城市全面落地，势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。
首先，“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。
一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。如《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，明确未来五年内全市计划供应租赁住房1300公顷，其中2017年供应租赁住房227公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度，其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。
另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内，房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒，根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。
对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。
其次，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面：
一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后，租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价，将在房租上体现出来。比如，租赁房每6年一个学位，通过充分的市场交易后会有一个合理的估价，该价格将分期折算到房租上。因此，不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。
二是住房自有率的下降，伴随着房租的上涨。当前，我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场，房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而，租售同权后，租房需求会增加，同时租赁住房的供给方市场集中度会上升，机构化租赁企业的出现，则会提升房企的定价权。

延伸阅读

结语：租售同权立法的实施将对房地产市场和住房租赁市场产生深远影响。从供给侧来看，大力发展住房租赁市场将增加住房的总体供应量。同时，租售同权也将减少购买产权房的紧迫性，缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。对于房价而言，这一政策将对整体房价形成一定压力，尤其是学区房可能面临回落风险。此外，租赁房屋的房租也可能上涨，租户将享受租赁住房上附加的公共服务溢价，而机构化租赁企业的发展可能提升房企的定价权。总体而言，租售同权将对房地产市场和住房租赁市场带来重大变革。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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