预约合同是否受法律保护？-法律问答|晖律网

预约合同是否受法律保护？

回答于2024-05-02 阅读（1385）

律师回答

摘要：预约合同是契约的一种形式，最早存在于个别契约中，后被有些国家扩展到所有契约。预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。预约合同的内容是订立将来一定合同的行为，因此只能是诺成契约。预约合同与本合同的区别在于履行预约合同后形成的合同即为本合同。预约合同的形式原则上与一般合同相同，但要注意要式合同的预约合同和当事人的约定。预约合同成立后具有契约的效力。中国应完善预约合同的立法。

一、预约合同概念预约合同的本质是契约。
预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。中国立法上应补充预约合同的规定，完善。
二、成立与效力如前所述，预约合同的本质为契约，因此，预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。
但应注意的是，预约合同的内容是将来订立一定合同的行为，因而在性质上它只能是诺成契约，合同换言之，预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立，排除了要物契约的可能性。在理论上，预约合同与本合同(或称本约)的区别是十分明确的，因履行预约合同而成立的合同即为本合同。但在实务中，有时很难辨别一项合意究竟是预约合同还是本合同。因此，预约合同与本合同的界定，不能仅依所使用的文字或合同名称来论断，而应当依照当事人约定的实质内容来判断。关于预约合同的形式，原则上与一般合同一样，可以采取口头、书面或其他形式订立。
但下列两种情况须斟酌：
一是要式合同的预约合同。本合同为要式合同的，预约合同是否也应当采取本合同的形式订立，对此，通说认为应视本合同所以为要式的理由来确定。如要式的目的在于促使当事人慎重考虑为理由，如立有字据之赠与，则其预约也应解释为须与本约采取同样之方式;如要式的目的在于保全证据时，预约不必与本约采取同样方式。
二是当事人的约定。如当事人约定的形式仅限于本合同，则预约合同不受本合同形式的影响;如当事人约定本合同的形式扩及于预约合同，则从当事人的约定。预约合同成立后，能否产生债的效力?根据各国立法例，无论是作为一般条款的预约合同，还是作为个别契约的预约合同，事实上都赋予了契约的效力。
因此预约合同与一般合同一样，可以采取口头、书面或其他形式订立，但大家应该注意：一是要式合同的预约合同；二是当事人的约定，这两种情况须斟酌。

延伸阅读

结语：预约合同是契约的一种形式，最早存在于特定的买卖、借贷、消费等契约中。不同国家对预约合同的立法模式有所不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，违反预约合同将侵害一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。在中国的立法上，应进一步完善对预约合同的规定。预约合同的形式原则上与一般合同相同，可以采取口头、书面或其他形式订立。然而，对于要式合同的预约合同和当事人的约定，需要具体情况具体分析。总之，预约合同与一般合同一样，具有契约的效力，但需要注意特定情况下的形式要求。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第五章交付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

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