1、可以委托，但卖方必须得通过司法公正，公正的时候那边会审批，委托和受委托人必须都到场，并都要拿有效证件。（卖方的配偶都得到场）。那委托到司法局查就可以认定真伪。这个可以放心2、抵押的话看房本就可以，上面会有抵押章，解压了就有解压章。在确认房本真的前提下就能确认是否抵押。有的房本还会放在银行。如果是对个人（拍卖行、金融公司等）的抵押是无法查的，只要合同签订的规范，对方是有违约责任的。如不符可依法提出诉讼，会赔你违约金。租赁的情况正常无法查，按规定租赁是需要到当地区税务部门（具体名忘了）交税并备案的。但现在很多都不交税不备案（国情）。如果是商用的那种基本都必须交税。过户后即使有租约，你也可以清退，毕竟是你的房子，只要签合同的时候没带租约，那就有权利，租户找麻烦也去找原房东。
3、需要出示委托书。你也要和中介签订，他们用这个约束你，怕你跳过他们。他们备案也需要，大公司是有规定的，必须签。这个也有一些必要的，就像你要看业主委托书一样，业主也会看你的委托书。
4、定金是必须交给房东的，不要委托他们交。否则业主那边违约的话你会被动。而且你不能100%确认中介会给业主。何况中介的营业执照上市没有这个业务的。最主要的还是前一点。定金一定要签定金合同，这合同证明你交定金并且业主收了。不仅要签，还要必须正规，表明多少的定金、定金有效期，签正式合同的日期和最后日期、违约责任等等。（定金是买卖合同的一部分，是需要重视的。）5、二手房注意的东西比较多了，房子的真实性，卖方的家庭情况（是否有人不同意，例如房子是父辈的，有其他子女想要这套房子，即使法律上没问，那有闹事的也麻烦）。你自身的资质有没有问题，等等。
二手房房东突然失踪，能否签下租赁合同？
律师回答
摘要：房产交易中的法律注意事项：1、委托卖方需通过司法公证，委托和受委托人须到场并持有效证件；2、抵押需查看房本，确认抵押前提下才能确定是否抵押；3、出示委托书约束自己，与中介签订合同；4、定金必须直接交给房东，签订正规定金合同；5、二手房注意房屋真实性、卖方家庭情况及个人资质等。
延伸阅读
结语：通过司法公正委托买卖房产时，双方需到场并携带有效证件，配偶也需到场。房产真伪可通过司法局查询确认。抵押房产可通过查看房本上的抵押章和解压章来确认。个人抵押无法查询，但若合同规范，对方有违约责任。租赁需到当地税务部门交税备案，但现实情况下很多不交税不备案。商业租赁一般需交税。出示委托书对于中介和业主都是必要的，就像业主要看业主委托书一样。定金必须直接交给房东，避免中介违约。定金合同是重要的一部分，需规范明确定金金额、有效期、签订日期、违约责任等。购买二手房需注意房产真实性和卖方家庭情况，个人资质等。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
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