二手房市场不能交易哪些房屋-法律问答|晖律网

二手房市场不能交易哪些房屋

回答于2024-05-05 阅读（1330）

律师回答

摘要：本文介绍了农村集体土地上房屋的交易限制以及如何避免二手房交易纠纷。房屋建成于农村集体土地上，未依法取得权属证书的房屋和已抵押的房屋未经抵押权人书面同意转让的房屋都存在转让限制。共有房屋未经其他共有人书面同意转让时，也会存在纠纷。权属有争议的房屋和已被司法和行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋也禁止转让。买卖双方应充分了解所需手续并签订合同，避免产生纠纷。

一、农村集体土地上房屋的交易限制
1. 房屋建成于农村集体土地上。
也就是俗称的“小产权房”。“小产权”实际上就是没有产权，这类住房不能取得房屋所有权证，不受法律保护。
2、未依法取得权属证书的房屋。
房屋所有权证是房屋所有权人享有所有权的唯一合法凭证。在未取得房屋所有权证之前，还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的。转让此种房屋，可能会导致买卖合同无效，或无法办理过户。
3、已抵押的房屋，但未经抵押权人书面同意转让的房屋。
《民法典》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
4、未经其他共有人书面同意转让的共有房屋。
共有人处分房屋，必须征得其他共有人的书面同意。因为在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利。如果共有人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分。
5、权属有争议的房屋。
权属有争议意味着产权主体的不确定性，产权到底属于谁还未作出最终结论，此类房屋禁止出售。
6、依法收回土地使用权的房屋。
7、已被司法和行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋。
8、禁止转让的其他房屋。
二、如何避免二手房交易纠纷
1、房地产市场太热。许多纠纷系一方在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房价波动，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。
预防对策：对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
2、二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。
预防对策：买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
3、中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。
预防对策：买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
4、缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。
预防对策：购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
6、涉宅基地房屋主张交易无效。房屋价值的上涨，同样还导致许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔，从而起诉。
预防对策：因为法律禁止城镇居民购买宅基地房屋，故而建议城镇居民不购买这类房屋。

延伸阅读

二手房市场是房地产市场中重要的一环，但其中存在一些房屋是不能进行交易的。根据我国《房地产管理法》的规定，以下房屋是不能进行交易的：

1. 未取得房屋所有权证的房屋：在二手房市场中，有些房屋可能存在所有权证未办理的情况，这种房屋在交易过程中可能会遇到法律问题，因此不能进行交易。

2. 共有房屋：在某些情况下，房屋可能存在多个共有人，如果其中一个共有人没有签署同意出售房屋的协议，那么该房屋就不能进行交易。

3. 抵押房屋：有些房屋可能存在抵押贷款，如果卖方没有得到抵押权人的同意，那么该房屋就不能进行交易。

4. 司法查封的房屋：如果房屋已被法院依法查封，那么在解除查封之前，该房屋不能进行交易。

5. 未经批准擅自建造的房屋：有些房屋可能是在未经批准的情况下建造的，这种房屋可能存在安全隐患，因此不能进行交易。

6. 存在权属纠纷的房屋：如果房屋存在权属纠纷，例如存在权属争议或者房屋被侵占等情况，那么该房屋就不能进行交易。

以上房屋在二手房市场中不能进行交易，是因为这些房屋可能存在法律问题，需要遵守法律规定才能进行交易。

结语：二手房交易纠纷是一个常见的问题,可以通过签订合同、充分了解房屋买卖需要的各种手续、选择正规的中介机构、书面约定内容等方式来避免。对于权属有争议、已抵押的房屋、共有人处分房屋、权属有争议、已被司法和行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋以及禁止转让的其他房屋,也应该特别注意。如果发生了纠纷,应该及时咨询律师以维护自身权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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