房屋非正常交易情况-法律问答|晖律网

房屋非正常交易情况

回答于2024-04-13 阅读（1863）

律师回答

摘要：二手房过户需办理转移登记，需提交申请人身份证明、房产权属来源证明、转移协议书、缴税证明等文件。外国人、华侨、港澳台居民及在外登记的法人需公证合同。登记机构应在20日内完成审核，符合条件者领取房产权证书。代办需受委托人提供委托书，自然人需公证。审核材料要认真，办理后归还当事人，避免丢失。

根据我国相关法律规定，不能上市交易的二手房有：
(一)未依法取得房屋所有权证的房屋;
(二)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;
(三)鉴定为危房的房屋;以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;
(四)在农村集体土地上兴建的房屋;
(五)已经被列入拆迁公告范围的房屋;
(六)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
(七)所有权有纠纷的房屋;
(八)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;
(九)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
(十)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
(十一)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二手房过户要办理哪些手续?
二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人，应及时办理转移登记。转移登记即我们俗称的过户。
申请房屋产权转移登记，应当提交以下文件：
(一)申请人的身份证明;
(二)房地产权属来源证明或者权利证书;
(三)房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件;
(四)缴纳房地产税的证明。
上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：
(一)外国人;
(二)华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者;
(三)港澳台地区居民;
(四)在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。
登记的审核时限和权证的领取。按一般规定，登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。领证时权利人(或代理人)需携带身份证件(原件)和已缴手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据(原件)，仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
如果是代办二手房买卖转移登记手续，受委托人要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在买卖合同签署后15日内及时办理。对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免丢失承担责任。

延伸阅读

结语：根据我国相关法律规定，二手房上市交易存在一些限制，包括未取得房屋所有权证、只取得使用权的房屋、鉴定为危房的房屋等。办理二手房过户需要进行转移登记，提交申请人身份证明、房地产权属来源证明、相关协议书和缴纳房地产税的证明等文件。对于外国人、华侨、港澳台地区居民以及在外登记的法人和组织，合同需要公证。登记机构应在受理申请后20日内完成审核，并通知房地产权利人领取房地产权证书。代办转移登记手续时，受委托人需出具委托书，并认真审核材料的真实性和完整性。办理完毕后要及时归还相关材料，以免丢失承担责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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